二手房居间合同履行须谨慎
导读:
核心内容:二手房买卖居间合同是房屋买卖市场重要的一个环节,对中介方和委托方同等重要。中介市场较混乱,在履行二手房居间合同时必须时刻谨慎,避免不必要的纠纷风险。下面法律快车小编为您详细介绍履行二手房居间合同须注意哪些。
(一)、房屋买卖双方应尽量保持理性,在委托中介公司办理过户等手续时应尽量在合同中明确各种税费的名目和数额。
中介公司作为居间人,其接受的是在房屋业主出售房屋的条件之上,来寻找合同标的的买家,反之亦然。
在此,中介公司往往分别向房屋买卖的双方各自取得一定条件,然后游说买卖双方在短时间内进行主要条款的协商。一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理,强烈要求和诱导其签订房屋买卖合同,想方设法促成房屋买卖合同成立,以达到《合同法》第四百二十六条所规定的“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”的形式条件。
而如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理并不清晰,特别是出于对某些相对知名度较高的中介公司的高度信任,轻信其从业人员一己之言,又没有证据证明中介人员有欺诈行为,故而在签订买卖合同后发现与自己的真实意思有偏差,就只有自认吃亏,不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费,还可能因逾期付款等情形要支付相应的违约金。
(二)、委托人应当严格审查中介公司报告的事项
委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询,具体来说可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明。否则一旦出现纠纷,若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况,委托人则难追究中介公司责任。
在房屋买卖中委托人应注意审查以下事项:
1、房屋产权是否清晰,是否存在继承,是否存在共有人、是否取得产权证书;
2、房屋是否具备可转让条件,有否存在抵押、查封或担保等履行障碍;
3、委托代理人的授权委托是否有效合法,是否存在无权代理或过期委托;
4、相关税费的计算标准和承担主体等;
5、如果是房改房,其国有土地使用权出让金是否缴清,或业主是否将该款返还给单位。
在签订正式房屋买卖合同前,如果上述事项存在问题,一些中介公司为了诱导当事人先签订合同,会向买方保证协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行,一些当事人信以为真,从而陷入中介公司促成房屋买卖双方当事人订立合同的局面,最终致使中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行,均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。
(三)、关于居间费支付期限问题,委托人均应以居间合同明确约定的条款为准,不应轻信中介公司的口头承诺。
在有的案例中,委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准,但居间人向委托人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付,以及解决第三点建议中所述问题时支付,其后,居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时,只能支持居间人的诉求。
委托人由此造成的损失几乎会相当于双倍支付中介服务。理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人,在中介公司的促成下,买卖双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费,逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。
按该标准计算,违约方逾期付款的,在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外,还可获取相当于中介服务费一倍的逾期付款违约金,在此,无论房屋买卖合同能否得到实际履行,均会导致当事人损失的进一步增加。因此,如果出现上述情况,委托人应要求中介公司作书面承诺,以便将来发生纠纷时作为证据。
另外,在实践中,最好把支付中介费和中介的工作进度结合起来,约定根据工作进度按步骤支付费用,这样比较合理,也不容易引起纠纷。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
在我们现实生活中,许多买卖中介方会向卖家提供一些资料和一个平台来出售卖家委托的房子,假如买卖成功的话也会收取一定的服务费用。那么对于二手房居间合同模板是怎样的呢
核心内容:通过中介购买二手房已成为很多想快速买到房的人来说非常方便快捷,但得留心,履行二手房居间合同须谨慎。下面法律快车小编为您详细介绍履行二手房居间合同需要注
核心内容:二手房买卖居间合同是房屋买卖市场重要的一个环节,对中介方和委托方同等重要。中介市场较混乱,在履行二手房居间合同时必须时刻谨慎,避免不必要的纠纷风险。下
核心内容:二手房买卖交易是比较专业的交易行为,目前二手房交易市场较为混乱,消费者如何在二手房交易中保障自己的合法权益,主要有几点需要谨慎。下面法律快车小编为您详
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产