土地使用权普遍“缩水”,隐性损失该谁埋单？
导读：
濮锡乾 庄奕
“我花70年的钱，买套只能住64年的房子，想要优惠或是补偿，却无门。你们说，这合理吗？”昨天，市民王先生给本报热线来电，反映开发商在商品房土地使用权上玩“缩水”游戏。
市民：“缩水”游戏玩大了
原来，2005年12月15日，王先生看中了某楼盘，付了4万元定金后，认购了两套商品房。12月24日，当他拿到购房合同后才发现，开发商自2002年初就获得了土地使用权，却一直延宕至2005年底才开盘销售。按照合同约定，房屋将于2007年底交付。
这下，王先生急了。因为，根据相关规定，住宅的土地使用权年限为70年，从国家将土地出让给开发商起计算。但被开发商这么一耽搁，实际上，他花70年的钱，只能住上64年的房子。王先生觉得很不公平，便要求开发商退还定金，或以每平方米降价200元的幅度予以优惠。但开发商却以“拆迁工作难度大、期限长、此为正常现象”为由，一口拒绝。
房管局：“缩水”现象很普遍
记者随即就此事采访了市房管局市场处工作人员。据其介绍，土地使用年限“缩水”，是房地产业的常见现象。开发商获得开发土地的使用权到房屋销售之间，需要一定时间，一般为1－3年，而住宅土地使用权，则是从国家将土地出让给开发商之日起计算，如此一来，土地使用权限就在无形中“缩了水”。另外，开发商受资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等诸多因素困扰，整个开发销售周期还将延长。他举例说，市内有处房产，前身为烂尾楼，土地使用年限可追溯到1998年之前。市民买房时，可能已损失了10多年的土地使用年限。不过，大多数消费者对此并不介意。
专家：隐性损失难补偿
从理论上讲，消费者的购房款中包括了土地出让金或使用费，即房产的实际使用期限应反映在房价上。也就是说，同一处房产，剩余年限越长，使用价值就越大，价格就越高；反之，剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。如果按这一理论进行推断，土地使用权年限缩水，消费者必然存在隐性的购房损失，但目前，整个房地产行业对此并没有具体的价格折算标准，土地使用年限与房价之间的关系也并不明晰，在法律上仍属“盲区”。
律师：审慎签订合同
常州市欣正律师事务所律师刘强认为，房产用地“缩水”的使用年限，其实不该由购房者埋单，可由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决，但其前提是信息对称，即购房者自身要了解相关的情况和政策法规，审慎签订合同；而发展商也要履行告知义务，主动将剩余年限的真实情况告诉购房者，满足对方的知情权。他提醒购房者，挑选房屋时多长个心眼，仔细查验楼盘的销售许可证，对“土地使用年限”一栏应特别留心，避免不必要的损失。 留意开发商的土地使用权证。看清楚土地的使用年限、用途、具体性质，以免造成经济上不必要的损失。
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