专家答疑:贷款压力大能否主动提出要退房?
导读:
读者问题:
夏小姐前几天买了总价70多万元的房子,支付了15万元首付款,并签订了合同。但最近她先生正在换工作,收入也不稳定,考虑10月份就要开始还贷,压力很大,夏小姐就想退房。
“我知道这样我们违约了,这个违约金能否少交点?”她也承认自己这么做的确是违约,但不知道能否通过一些法律途径来解决这个问题。
律师说法:
夏小姐能不能退房或者在支付违约金后能否退房呢?带着这个问题,记者采访了上海光明律师事务所的沈国兴律师,沈律师认为有一定的难度。
根据《合同法》的规定,解除一份有效的合同,有三种方法,即协商解除、法定解除和约定解除。协商解除是指当事人协商一致,解除合同;法定解除是指,符合法律规定的情形的,一方当事人有权解除合同;约定解除是指,当事人约定一方解除合同的条件,在条件成熟时,该方当事人有权解除合同。应当说,夏小姐的情况不符合法定解除的条件。是否符合合同约定的解除条件呢?这需要看合同的约定。
因此,夏小姐解除合同的唯一途径就是与开发商协商解除合同。夏小姐可以与开发商就解除合同的违约金等情况进行协商,得到开发商的同意,合同可以解除。
在很多情况下,在签订合同后,开发商不同意解除合同。夏小姐能否按照合同的约定支付违约金或赔偿开发商的损失,来解除合同呢?应当说,是不能的。根据我国《合同法》的规定,一方当事人违约后,对方有权要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
在实践中,还常出现未能足额贷款的情形。在购房人的实际贷款额度没有达到预期,甚至不能贷款的情况下,购房人是否有权解除合同呢?
沈律师认为,应当依照合同的约定,即合同中是否约定了贷款办不出来或额度不够情况下如何处理,如果有约定的话,就按照合同的约定处理。据了解,在一般的房屋预售中,开发商一般对此情况约定有明确的处理方法,但在通常的二手房买卖中,一般没有明确的约定。在这种情况下,律师认为在我国《合同法》中并没有规定“情势变更”,付款是购房人的义务,贷款只是付款的一种方式,在不能贷款或额度不足的情况下,购房人的义务并不能免除。
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