货款买房应考虑综合能力
导读：
应以美国次级房贷市场危机为戒———
●美国次贷危机是源于高房价而非抵押贷款质量的下降
近期，美国次级房屋贷款市场出现的恶化问题逐步扩散到其他经济领域。
美联储前主席格林斯潘称，此次次级房贷危机将会波及美国主流金融机构，并影响美国经济，他还预测说，美国经济将在2007年底陷入衰退。格林斯潘分析说，美国房地产市场的滑坡是源于高房价，而非抵押贷款质量的下降。他称，次级抵押贷款的恶化不是一个小问题，其根本的问题是购房者在房价高涨时买房，而浮动抵押贷款利率的高企让他们难以承受。
由于美国房地产市场在去年出现降温，并且房价出现下跌，这直接导致次级房贷违约还款率上升，尤其是近几个月来，这一比例大幅攀升。据悉，至少有20家从事次级房贷的金融机构均出现购房者违约还款的情况。美国第二大次级房贷机构新世纪金融因客户还款违约率上升陷入破产境地。
●历次全球性金融危机风暴与房产市场皆有关联
此次美国次级抵押贷款危机引发的全球性金融市场恐慌，让人不由得想起十年前的东南亚金融危机风暴。在1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但是在亚洲金融危机爆发顷刻间，楼市、股市直泻千里。1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。日本楼市也出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。在香港，房地产价格从1997年的顶峰下挫了60%。美国，房贷呆账金额攀升至十年新高。
虽然自美国次级抵押贷款危机爆发以来，美国、欧盟、加拿大、日本等世界主要金融市场均投入上千亿资金紧急“救援”，而且目前整个局面看似在世界范围内好像已得到控制，但是，其震荡后的“余波”仍在不同程度辐射影响着各国金融市场经济。
●房地产市场化后可能成为金融危机的始发源地
在上次亚洲金融危机中，中国虽未受太大波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是在房地产业完全市场化之后，这个行业相应也可能成为金融危机的始发源地。
记者采访了解到，为了防止在房地产市场快速发展的同时出现泡沫经济，从去年开始国家针对房地产市场进行大幅度宏观调控，利用加息等手段打压过快上涨的房价。今年，央行四次调息就是最好的见证。
那么，美国发生的次级贷款危机给我们国家的大多数贷款买房者带来什么样的警示作用呢？在我们国家持续加息的市场大环境下，贷款买房是不是贷款年限越长越合适？贷款数额和贷款期限应该如何控制？为此记者采访了北京著名的房产贷款理财顾问公司———“伟嘉安捷”的专家。
●贷款买房是不是贷款年限越长越好？
其实，贷款买房在申请贷款之时可能都被告知，贷款年限越长，还款利息越多。但是，目前，许多贷款买房人群有着同一个心理误区，就是认为做贷款时贷款年限越长越好。
“伟嘉安捷”专家在接受记者采访时说，其实，房贷者一定要警醒一个原则：贷款年限越长其相应的年利息也越多，这样累计下来，借款人多支付的年利息费用反而会让其“不寒而栗”。
以40万元20年贷款为例，按照最新调整后的优惠利率为6.43%计算，借款人每月还款额2965.83元，还款总额为711799.45元。假设该借款人2004年购买这套房屋，同年开始还贷，这三年共经历央行七次加息，那么其现在实际每月还款增加317.16元，利息总额增加76118.72元。以此案例来看，三年累计下来的借款人利息支出竟然高达7万余元。由此可见，在央行不断加息“逼迫”下贷款年限越长看似每月还款数额不多，但实际利息总支出却是高的“吓人”。
●贷款年限应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配
“伟嘉安捷”的专家为此建议说，贷款年限的长短调整应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配。
1.借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。
2.所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核速度都很快。90年代的房屋，银行贷款时90平米以上最高可贷七成，90平米以下最高可贷八成，贷款年限10-20年不等。而七八十年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高贷款年限可达10至15年，最高贷款额度可到七成。
3.借款人经济实力。一方面，对于贷款买房人而言，在制定贷款计划时应将多方因素考虑进来。如工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益以及家里的资助等等。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像七成10年或15年、六成或者五成等。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得最高八成20年的贷款。
●加息压力下贷款成数与年限可通过提前还款进行调解
对于已经贷款的购房者来说，频繁加息使他们备感“不安”。按照中国百姓的传统消费观念，总是希望“无债一身轻”，所以他们为了轻减贷款压力，不想每天被贷款数额、贷款期限“缠绕”。这种情况下，可以选择“提前还款”释放压力。
“伟嘉安捷”专家介绍，目前提前还款有三种方式较为适合借款人：一是剩余贷款每月还款额不变，只缩短还款期限，这样可多省利息；二是减少每月还款额，还款期限不变，以减少月供负担，但利息支出多于第一种方式；三是减少每月还款额，同时缩短还款期限，这样会节省更多利息。
●加息周期循环显现房贷风险如何掌控？
房地产与金融业之间有着天然的紧密联系，特别是在进入加息循环周期内，房地产市场的高起与低进也直接影响着个贷金融市场的走势。对于汇集于个贷金融市场其内的借款人独立个体而言，如何在“风起云涌”的加息浪潮中，平衡自身贷款风险呢？
“伟嘉安捷”的专家建议消费者，在贷款选择还款方案时，不要仅仅局限在哪种方案更省钱上，还要将每种还款方案与之相对应的生活质量相比较，切实把自己的客观条件和主观需求进行有机结合，只有这样才能制定出最佳的还款策略。因为，不同的还款方式对现金流量也会产生不同的影响，这完全取决于个人收入和对各项指标的偏好而定，这一过程是动态的过程，而且需要随时进行调整。
●虽然股市、楼市“灸手可热”但是投资入市还需谨慎
上半年股市“牛气冲天”，财富效应不断显现，越来越多股市获利者转向房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”了国内金融市场，但需注意的是现阶段房地产市场的这种现状与前段时间美国次级抵押贷款危机发生“前兆”有着几分相似之处。前几年美国住房市场高度繁荣的同时，人们可以不付首付买房，甚至有时候开发商还帮助其提供首付款。当房地产市场出现逆转，供楼人士无力承担债务，带来的“骨牌效应”，不仅拖累中介按揭公司，甚至殃及购入次级按揭债券的环球金融机构。
“居安思危”，无论是在股市获利转投楼市的投资者，还是看好楼市前景“炒房”的投机人群，都应当将美国爆发的次债市场危机高度重视起来，引以为戒。这样才能避免围绕美国次级抵押贷款市场引发的危机在国内“重现”，制约国内房产金融市场的发展。
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