房屋买卖中的优先购买权
导读:
房屋买卖中的优先购买权
案例介绍
某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初,将自己继承的位于本市中南大街20 号的4间房屋租给魏某使用,每月租金400元。1995年1月,程某因妻子生病住院,花去人民币3万余元,在妻子住院前,程某曾向其好友丁某借款2万元。 1995年7月,程某因妻子又要住院,自己又无力支付医药费,遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。双方在协商中,程某提出因其常常得到丁某帮助,特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他,未要求利息,因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某,后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋,同年8月10 日,双方到房屋部门办理了过户登记手续。同年8月中旬,丁某找到魏某,要求魏某腾出所租房屋,魏某不同意,并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执,丁某遂于同年9月10日向法院起诉,要求魏某腾出房屋。魏某提出异议,认为程某和丁某侵害其优先购买权,因此其买卖行为是无效的。
(二)对本案的不同观点
本案在审理中法院存在几种不同观点。
第一种观点认为:既然程某已将房屋转让给丁某,丁某作为该房屋的合法所有人,有权要求魏某腾出其租用房屋。
第二种观点认为;程某在将该房转让给丁某时,应当首先征求魏某意见,看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某,其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权,因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。
第三种观点认为:程某虽将该房屋转让给了丁某,但按照“买卖不得击破租赁”的规则,房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人,无权要求魏某搬房。 (三)作者的观点
讨论本案需要讨论承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”《合同法》第230条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就明确确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的,而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权只能属于特定人享有,具有一定的专属性,承租人不能将该权利转让给他人享有。当然,承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权,只有在特定法律事实出现,即出租人转让其承租房屋时,他才能实际行使其优先购买权。
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引用法条
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