购房合同怎么签
导读：
购房合同怎么签？签订购房合同时需要注意什么？购房合同签订是买房过程中重要的步骤，购房者应该小心签订，下面法律快车小编将从四方面为您全面解析购房合同究竟该如何签订，希望对您有所帮助。
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A 辨明认购书
在目前的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，并交纳认购款。这其中一般分为两种情况：一是开发商所销售的项目倘未取得预售许可证，只是以向内部职工认购的名义进行销售，即内部认购;二是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋户型，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人没有购买该户型，就可能无权要回所交纳的认购款。
针对以上两种行为，太原市房管局监察大队队长牛焕德解释，内部认购不合法，所以在第一种情况下签订的认购书无效，而在后一种情况下签订认购书，则要注意看合同条款是否完备。“如果认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款，这样的协议就能被认定为是商品房买卖合同，具有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，则该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。”
B 清点补充协议
在商品房购房合同的签订过程中，除却开发商和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还有一种补充协议非常常见。这种补充协议内容条款很多，一般已由开发商的专业律师拟定好，在签订正式的购房合同中要求购房人一并签署，牛焕德大队长提醒消费者，这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任等。”
“补充协议并不要求和购房合同同时签署”，牛焕德大队长直言这无非是开发商的“危言耸听”，并建议购房人在补充协议中加入房屋入住的条件、精装修房的装修标准(如每平方米的装修费用、厨房电器的品牌与型号、建材的品牌与型号等)、物业费用的收取标准与时间(如交房但未入住期间是否收取物业费用等)。此外，购房人有权对开发商提出的补充协议条款进行协商修改，如果开发商不能满足购房人的合理要求，可不签订补充协议。
C 比对样板间
几乎所有的购房者都会以样板间为标准，比对自己所有的实物房。在此PK的过程中，最常见的状况是购房人入住后，发现实物房和样板间有差距，要求退房或赔偿时，却被开发商告知样板间不可作为评判标准，其要求不合理。对此牛焕德大队长表示，事实并非如此。
设置样板间的目的是为了营销。开发商设置样板间，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板间是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定请求变更或撤销购房合同，且变更还是撤销购房合同由购房人进行选择。
但牛焕德大队长也提醒消费者，如果样板间以广告形式发布，因其属于开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，远不具备商品房买卖合同的基本条款，所以在法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。“不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时有依有据，告其违约。”
D 约定房屋质量
有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此，商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时应同时向购房人交付 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。牛焕德大队长指出，这很有可能成为购房人与开发商矛盾的症结。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定都是由开发商拟定，侧重保护开发商的利益，因此，有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。在交房的流程方面，则应先核准质量，再签字交费。[page]
牛焕德大队长提醒大家，购房人因为房屋质量问题有权要求解除合同并要求赔偿损失的情况有：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。商报记者 杨柳 链接
购房合同条款包括：
1、项目建设依据
2、商品房销售依据
3、买受人所购商品房的基本情况
4、计价方式与价款
5、面积确认及面积差异处理
6、付款方式及期限
7、买受人逾期付款的违约责任
8、交付期限
9、出卖人逾期交房的违约责任
10、规划、设计变更的约定
11、交接
12、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷
13、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
14、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
15、关于产权登记的约定
16、保修责任购房合同附件包括：
附件一：房屋平面图
附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件三：装饰、设备标准
附件四：合同补充协议
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