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未经房屋共同共有人同意 房屋买卖

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-18 10:20:39 人浏览

导读:

未经房屋共同共有人同意房屋买卖以所有权主体是单数或者复数为标准,财产的所有权形式分为单独所有和共有,共有包括按份共有和共同共有,其中夫妻共有财产是共同共有的基本形式之一。共有财产在归属上为共有人所有,任何共有人未经其他共有人同意,不得擅自处分共有

  核心内容:丈夫擅自出卖夫妻共有房屋给女儿,该房屋买卖合同是否有效?房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续?下面法律快车小编为您介绍。

  以所有权主体是单数或者复数为标准,财产的所有权形式分为单独所有和共有,共有包括按份共有和共同共有,其中夫妻共有财产是共同共有的基本形式之一。共有财产在归属上为共有人所有,任何共有人未经其他共有人同意,不得擅自处分共有财产。

  合同也称为契约,是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的协议,是反映交易的法律形式。合同的双方当事人享有权利和承担义务。买卖合同中,出卖人负有交付标的并转移标的物所有权于买受人的义务,标的物的所有权自标的物所有权交付时起转移,不动产和法律有规定的动产(如车辆、船舶、航空器等),所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。出卖人在买卖合同中还负有交付有关单证和资料、协助买受人的从合同义务。

  【案情】

  申诉人:方某

  被申诉人:虞某,申诉人之女儿

  被申诉人:虞某新,申诉人之丈夫

  方某与虞某新系夫妻,虞某系其女儿。讼争房屋系虞某新、方某夫妻婚后购买,所有权登记于虞某新名下,无土地使用权证。1995年开始,虞某新、方某将该房屋无偿借给女儿虞某使用。1996年12月26日,虞某新与虞某未经方某同意签订“转让协议”,载明:经双方协议虞某新将位于掌起大街商品房2#楼一楼的一套转让给虞某,转让价为人民币45000元,,房款一次性付清。协议签订后一直未办理房屋过户手续。2004年由于虞某新未能归还到期债务,两债权人向法院起诉,同时申请财产保全,法院于2004年3月15日依法裁定对本案讼争房屋进行查封。2004年4月15日,虞某新与两债权人的债务纠纷均以调解结案,虞某新同意归还借款本金与利息。2004年4月23日,虞某向法院起诉,要求确认该房屋买卖合同有效,并要求虞某新协助办理房屋过户手续。

  本案实际处理结果法院再审改判。

  关键问题[page]
  丈夫擅自出卖夫妻共有房屋给女儿,该房屋买卖合同是否有效?房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续?

  【法院审判】

  一审法院认为:虞某新、虞某之间签订的房屋买卖协议内容清楚明确,双方意思表示真实,且虞某已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,所在村也同意转让,应认定双方的房屋买卖协议合法有效。虞某新虽有该房地产转移权属的义务,但因该买卖合同的标的物已被法院依法查封,双方当事人均无法再履行该买卖合同,难以产生物权变动。故虞某要求虞某新协助办理房屋过户手续的诉讼请求,法院不予支持。据此,判决:一、虞某与虞某新之间关于座落在慈溪市掌起镇掌起大街商品房2#楼一楼房屋的买卖合同有效。二、驳回其他诉讼请求。

  检察机关经审查,认为:一、法院判决在程序上遗漏了必须参加诉讼的共同被告。二、共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,且虞某系虞某新、方某的女儿,对该房屋共有财产是明知的,对未取得方某的同意也是明知的,因此虞某不是善意第三人,应依法认定该房屋买卖合同无效。三、本案中法院判决认定房屋买卖合同有效,同时也未以不能履行为由予以解除,却对当事人要求所有权过户的诉讼请求不予支持,在逻辑上是自相矛盾的。

  法院经再审认为:本案是合同效力的确认之诉,因此本案当事人只能是合同当事人。方某虽是协议所涉房屋共有人,但其未参与协议的签订,其不存在权利义务关系,故其不能参加本案诉讼,更不是本案共同被告。不应追加方某为共同被告。房屋买卖合同合法有效是房屋所有权变动的原因,我国房所有权变动以登记为条件,双方办理登记是合同履行的内容,双方应按约履行,原审既已认定合同为合法有效,又驳回原告要求履行登记的请求的处理于法于理不通,原审原、被告签订的协议,原审被告在未征求其他共有权人同意的情况下,以自己名义将共同所有的房屋出卖,损害了其他共有人的权益,属擅自处分,且所转让的房屋只有房产证,没有土地权属证书,属权属证书不全。故原审原、被告间的协议应为无效。

  【分析】

  本案涉及两个问题。

  第一,丈夫擅自出卖夫妻共有房屋给女儿,该房屋买卖合同是否有效?[page]
  国务院《城市私有房屋管理条例》规定:房屋所有权人出卖共有房的,须提交共有人同意的证明书。最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中指出:“部分共有人未征得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,应宣布买卖关系无效。”由此可见,共有房屋买卖必须提交共有人表示同意的书面证明,否则购买了未经共有人同意的房屋,不仅不受法律保护,购房者也无法取得房屋产权。本案买受人虞某系方某与虞某新的女儿,虞某明知该房屋是方某与虞某新的夫妻共有财产,房屋买卖未征得方某的同意而购买,且不属善意第三人,因此该买卖合同应属无效。

  第二,房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续?

  在本案中,一审法院判决房屋买卖合同合法有效,但不支持虞某要求办理房屋过户手续的请求。那么,房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续?买卖合同以取得合同标的物的所有权为合同的根本目的,房屋买卖合同合法有效是房屋所有权变动的原因,房屋所有权变动是合法有效的房屋买卖合同正常履行的必然结果。合同合法有效,出卖人应履行交付义务,而房屋属于不动产,房屋的交付表现在法律上应该是过户登记。

  我国房屋所有权变动以登记为生效的条件,因此所有权过户登记是履行房屋买卖合同的逻辑后果。本案法院在判决上存在自相矛盾之处,房屋买卖合同合法有效,则法院认定房屋所有权属于买受人虞某,却不支持过户登记,使房屋的所有权仍然处于不稳定状态。判决后讼争房屋所有权仍不能确定,也与民事诉讼解决纠纷的目的相悖。

  【关联依据】

  《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》

  第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

  《合同法》

  第8条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除。

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