房产投资需要注意五大点
导读:
房产投资需要注意五大点
经典案例分析:
例如,北京的一位李先生以成本价购买一套位于东城区的房改房,建筑面积60平方米,2004年底,在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元,结合目前该区域的市场状况,其出售价格为42万元(包含装修),月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还海淀房产的银行贷款。
租金收益率的计算:为确保出租房屋的品质,张先生还需要投入10000元左右购置电器和家具;此外,出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元,年租金收益率=19300/(420000+10000)=4.49%。显然,与其靠收取租金获取4.49%的年收益率,不如将房产出售,回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款,因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51%,高于4.49%的资金收益率。
房产投资需要注意五大点
综上所述,美丽家园建议广大房产消费者,出于当前复杂的房地产市场环境,以及结合政策变动因素的考虑, “以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式,而需要更加关注以下五个方面:
其一,如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证,转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准,将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。
其二,如果考虑长久出租,要想维持原有居住品质和租金水平,还应每隔5年左右重新装修,更换部分家具家电。
其三,根据上例中的房产租赁市场行情,综合考虑各种因素,目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右,低于目前的房贷利率约1个百分点(5.51%-4.5%),“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比,后者每年可节省资金420000×1%=4200元。
其四,充分考虑利率变动的影响,规避利率风险
在当前加息背景下,对于准备分次置业,尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说,应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响,规避购置房产过程中的利率风险。
第一,房产投资负债比例不宜过高,适当控制贷款成数,降低月供还款与收入的比例;
第二,慎用“以租抵贷”方式购房,切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;
第三,如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目,而且今后没有大额开支计划,可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款,以减少不必要的利息支出。
其五,有效组合房地产资源,实现房产最佳用途
当个人拥有两套以上房产,短期内没有转让房产的考虑,则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点,确定哪套房产自己居住?哪套用于出租投资?通过有效组合配置房地产资源,扬长避短,实现房产的最佳用途,创造最大投资收益。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
期房限转、房贷收紧、网上备案交易等一系列政策法规的出台,让今年的国内楼市降了温,但对于那些真正对住房有所需求和想改善居住条件的人来说,他们的购房愿望依然强烈,不
现在买房投资不划算现在买房投资不划算春节刚过,经历短暂“冷却”的房地产市场重新升温。事实上,进入2007年,随着房价的持续攀升,人们对楼市的热情一直是有增无减。
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产