买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力
导读:
[案例]
2002年10月21日,原告李先生给付被告日广公司购房定金5万元,10月28日,双方签订房屋买卖协议书,约定:原告李先生购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得),面积861平方米,1 580元/平方米,共计136万元;原告李先生在签订协议当日交定金5万元,20日内交至100万元,余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担,被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日,原告李先生与被告福利公司也签订了协议书,内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日,原告李先生交付被告房款120万元,被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后,被告没有为原告李先生办理有关手续。2002年11月9日,原告李先生与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议,约定将原告李先生与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告李先生收取了杨克成定金6万元,后该协议因原告李先生与被告发生纠纷未能履行,原告李先生双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果,原告李先生向R市中级人民法院提起诉讼,请求判令被告继续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告李先生经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元)。
R市中级法院经审理认为:根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定,涉案房地产虽然地产进行了登记,但是未进行房产登记,因此,双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效,对双方当事人没有法律约束力。原告李先生根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元,不予支持,但被告应当将收取原告李先生购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业,应当知道其处分的房地产状况,应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让,被告对此负有过错,由此给原告李先生造成的损失应予赔偿。被告在返还原告李先生125万元的同时,还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告李先生占用该款项的利息损失。原告李先生因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议,由此给原告李先生造成的损失6万元被告应予赔偿。原告李先生请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据,不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款(六)项的规定,判决如下:一、原告李先生与被告签订的房屋买卖协议无效;二、被告于判决生后5日内返还原告李先生已缴纳的购房款120万元和定金5万元;三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告李先生125万元的利息损失(自2002年10月21日起计算至本判决执行之日);四、被告赔偿原告李先生与第三人的租房损失6万元。
宣判后,原告李先生不服,上诉于S省高级人民法院,二审以调解方式结案。
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引用法条
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