浙江恒**限公司与浙江凯旋**团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告浙江恒**限公司诉被告浙江凯旋**团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，依法由审判员任*独任审判，于2015年6月4日依法公开开庭进行审理。原告浙江恒**限公司的委托代理人章**、杨*，被告浙江凯旋**团有限公司的委托代理人范**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告浙江恒**限公司诉称，原告于2008年4月15日与被告签订租赁合同，约定租赁期间为2008年4月15日至2013年4月14日。租赁合同即将到期时，原告、被告与恒柏**公司三方于2013年4月1日签订补充协议，各方同意延长租赁期限，续租期限为一年。在该补充协议到期后，三方又于2014年6月12日签订新的补充协议，协议延长租赁期限，续租期限为五年，自2014年4月15日到2019年4月14日止。该协议约定，被告应于2015年3月15日向原告支付到期租金489800元，若逾期支付应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止。被告曾于2014年10月22日向原告发了一份函件，要求提前解除租赁合同，原告方明确表示拒绝，并于2014年11月13日向被告发出一份催款函，要求被告方支付到期租金。截至起诉日止，被告应向原告支付租金489800元，并支付逾期付款违约金68572元。因被告故意违约，原告为维护自身权益，故起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告立即支付到期租金489800元，并支付该款至实际履行日止的违约金，暂计算至2015年4月15日的违约金为68572元，合计558372元。

被告辩称

被告浙江凯旋**团有限公司辩称，双方的租赁合同已于2015年4月14日解除，被告已将房屋腾退，并将房屋钥匙返还给原告。现合同已没有实际履行的必要及可能性，原因是被告公司因经营亏损，实在无力经营，现已歇业。鉴于合同已于2015年4月14日解除，故不存在2015年4月15日到2016年4月14日的租金问题。另，对原告主张的违约金计算标准过高，即使被告确实存在逾期付款的情况，原告主张按日千分之五的标准也是过高的，请求法院依法予以调整。希望法院能够判决双方解除合同，对于解除合同应当承担的违约责任，被告同意按照合同约定的标准予以承担。综上，请法院依法判决。

本院查明

本院经审理查明，2008年4月15日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的坐落于绍兴市柯桥区笛扬路1084、1086号房屋出租给乙方使用，租赁期限为2008年4月15日至2013年4月15日；乙方在该房屋经营餐饮，相关手续由乙方自行办理；乙方承租的该房屋总租金合计3948700元，设备维护费合计203060元；该房屋应先付租金后使用，租金按年结算。乙方应按时按实支付租金及相关费用，如逾期支付，乙方从逾期之日起支付甲方每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止；甲方无违约和过失行为的，乙方单方面要求甲方提前中止合同的，乙方须按本合同规定的当年的双倍年租金向甲方进行赔偿，并赔偿甲方由此带来的一切损失；乙方无违约和过失行为，甲方单方面要求乙方提前中止合同的，甲方须按本合同规定的当年的双倍年租金向乙方进行赔偿，并赔偿乙方装修所租房屋带来的一切损失等。

上述合同履行期限届满后，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）及恒柏**公司（合同丙方）又于2013年4月1日签订《补充协议》一份，约定：双方房屋续租一年，自2013年4月15日至2014年4月14日止；乙方承租该房屋的租金为679600元，设备维护费为300000元，支付方式为一年一付，在本协议签订后七个工作日内由乙方付清；甲方于2013年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及本协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给丙方，转让期限为一年，至2014年4月14日止，期间由丙方行使出租人的权利，承担出租人的义务，乙方同意接受，但甲方仍对丙方履行义务承担连带责任等。2014年6月12日，该三方又签订《补充协议》一份，约定：甲方将房屋续租给乙方五年，自2014年4月15日至2019年4月14日止；乙方承租该房屋的每年度租金如下：租期2014年4月15日至2015年4月14日止，租金979600元，乙方在2014年6月14日之前支付489800元，余款489800元在2014年9月15日前付清；租期2015年4月15日至2016年4月14日止，租金979600元，乙方须在2015年3月15日前支付489800元，余款489800元在2015年9月15日前付清；租期2016年4月15日至2017年4月14日止，租金1028580元，乙方须在2016年3月15日前支付528580元，余款500000元在2016年9月15日前付清；租期2017年4月15日至2018年4月14日止，租金1080000元，乙方须在2017年3月15日前支付540000元，余款540000元在2017年9月15日前付清；租期2018年4月15日至2019年4月14日止，租金1134000元，乙方须在2018年3月15日前支付567000元，余款567000元在2018年9月15日前付清；双方在此约定在2008年4月15日签订的《租赁合同》中双倍年租金改成双倍月租金进行赔偿；甲方于2014年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及本协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给丙方，转让期限为一年，至2015年4月14日止，期间由丙方行使出租人的权利，承担出租人的义务，乙方同意接受，但甲方仍对丙方履行义务承担连带责任等。

上述《补充协议》签订后，恒柏**公司根据《补充协议》，依法行使2014年4月15日至2015年4月14日期间《租赁合同》约定的出租人享有的权利、承担出租人承担的义务。然被告未向恒柏**公司支付2014年10月15日至2015年4月14日的租金489800元，也未在2015年3月15日前向原告支付2015年4月15日至2016年4月14日的前半年租金489800元。经原告催讨未果。

另查明，2014年10月22日，被告向原告发《联络函》，以公司经营不善为由要求解除合同，并表示对2014年10月15日至2015年4月14日期间的半年度租金表示将尽快筹措，但遭原告拒绝。2015年4月17日，被告再次发《联络函》，告知原告其已腾退房屋，并要求与原告于2015年4月14日提前解除合同。2015年5月27日，被告在浙江省绍兴县公证处办理证据保全公证书一份，对被告委托公司职员何**向原告邮寄涉案租赁房屋的钥匙的行为进行保全证据。钥匙寄送至原告处后，因原告不同意被告单方解除合同，遂将钥匙寄还给被告，并由被告签收。

以上事实，由原告提供的2008年4月15日《租赁合同》、2013年4月1日《补充协议》、2014年6月12日《补充协议》、2014年7月11日《回复函》、钥匙寄送快递面单，被告提供的2014年10月22日《联络函》、2015年4月17日《联络函》、（2015）浙绍证民字第955号、956号公证书（含现场照片）、涉案租赁房屋钥匙以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。

本院认为

本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订的《租赁合同》，及原告、被告、恒柏**公司三方签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。各方当事人均应全面履行合同义务，并享有合同权利。

针对原告要求继续履行合同的诉求，本院认为，根据合同约定，租赁期间为2014年4月15日至2019年4月14日，现租赁期限尚未届满，被告理应按照合同约定于2015年3月15日前支2015年4月15日至2016年4月14日的前半年度租金489800元，但被告至今未予支付。虽被告辩称其已向原告提出于2015年4月14日解除合同的表示，并腾退了涉案租赁房屋，但原告并未表示认可。根据我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人依法可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但被告要求解除合同，既未与原告协商一致，也不符合合同约定。同时，被告要求解除也不符合我国合同法关于法定解除的条件。故被告辩称双方合同已于2015年4月14日解除的抗辩意见，本院不予采纳。现被告不支付租金的行为，显然构成违约。根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，现原告要求被告继续履行合同的诉讼，符合法律规定，本院予以支持。

针对原告要求被告支付到期租金489800元的诉求，亦符合双方合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金的诉求，本院认为，被告之行为构成违约，确是不争的事实。原告认为，根据合同约定，被告如逾期支付租金，应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金。被告辩称该违约金约定的标准过高，应当予以调整。本院认为，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告的违约行为仅仅是迟延支付租金，因此要求其承担自2015年3月16日起按489800元的日千分之五的标准计算的违约金，显然过高，不利于双方利益平衡。被告辩称按日万分之一点七五（折算成年息为6.39%）的标准，又显然过低。综合各方考量，结合本案实际，本院依法调整为中**银行同期同类贷款利率4倍的标准计算违约金。

综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四第二款，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告浙江恒**限公司与被告浙江凯旋**团有限公司签订的《租赁合同》及补充协议继续履行；

二、被告浙江凯旋**团有限公司应于本判决生效后十日内向原告浙江恒**限公司支付租金489800元，并支付该款自2015年3月16日起至判决确定履行日止按中**银行同期同类贷款利率4倍的标准计算的违约金。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9384元，减半收取4692元，财产保全费3312元，合计8004元，由原告浙江恒**限公司负担1004元，由被告浙江**集团有限公司负担7000元，被告浙江**集团有限公司应负担的诉讼费，限于本判决生效后十日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费12969元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：0913-9008，开户行：绍**行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。

裁判日期

二〇一五年六月三十日