柯桥区**民委员会与钟阿妙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柯桥区**民委员会诉被告钟**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后。依法适用简易程序于2014年9月19日、2015年1月9日公开开庭进行了审理。原、被告于2014年10月9日向本院申请要求庭外和解2个月，后双方协商未成。因案情复杂，本案于2015年1月13日裁定转为普通程序，依法由审判员沈**担任审判长，与审判员王*、人民陪审员钱张*组成合议庭于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶**，被告钟**及委托代理人朱**（第三次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告柯桥区**民委员会诉称，2003年9月10日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村腾蛟桥徐**的房屋一幢5间房屋租赁给被告使用，租金每年24，000元。合同签订后，该幢房屋由被告一直使用至今。自2009年9月起至今的租金，被告至今未支付。原告认为被告拖欠原告租金显属不当，被告的行为已给原告的集体经济造成了较大的损失。故原告请求依法判令：1、被告支付给原告自2009年9月起至2014年7月租金116，000元，并支付自2014年8月1日起至房屋实际腾退之日止按每年24，000元的标准计算的租金；2、被告支付上述租金116，000元自起诉之日起至判决确定履行之日止按中**银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；3、被告将坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村腾蛟桥徐**的房屋腾退并返还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中变更了第一项诉讼请求，要求被告支付给原告自2010年1月起至2014年7月租金11万元，并支付自2014年8月1日起至房屋实际腾退之日止按每年24，000元的标准计算的租金。同时原告明确：若法院认定《租房合同》无效，则诉讼请求中要求被告支付租金变更为支付房屋占有使用费。

被告辩称

被告钟**辩称，上述房屋的使用费被告已支付到2009年12月31日止。合同到期后，因房屋要拆了，双方也没有再签订租赁合同了。在2010年8、9月份时村里来人告知其无需再付使用费了。2012年农历9月19日被告与新任书记去商量继续租赁房屋之事，书记也表示因该房子要拆了，其不用再支付使用费。因原告于2007年审批给被告的住房未落实和安置，故被告没其他办法只能暂住在上述房屋。原告在未通知被告的情况下将被告的财物抢走，被告为此失业，上述财物至今由被告保管，现要求原告将上述财物归还被告，如有损坏或缺失，原告应当如数赔偿。被告的母亲因原告的行为导致其受惊吓，导致生理上、精神上的受到损害。被告要求肇事村干部到庭参加诉讼，将事情前因后果讲清楚，以正视听。因原告的非法行为导致租赁房屋损毁，故要求免交2012年至2014年间的房租费，并赔偿被告装修款。

本院查明

经审理查明，2003年9月10日，原、被告订立租房合同一份，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村原腾蛟桥徐**楼屋一幢（实际为每层5间共计10间）出租给被告，租期自2003年9月10日起至2008年9月9日止，租金每年24，000元。合同成立后，被告居住使用讼争房屋，被告已向原告支付房屋使用费至2009年12月31日。原告交付被告使用时未对房屋进行装修，交付后，被告未经原告同意对房屋进行了装修。现原告表示不再续租给被告。

另查明该租赁房屋无相关产权证明，也未经审批，但原、被告陈述一致该房屋系原告建造。经实地勘查，目前该房屋内装饰装修物有卷帘门、铝合金门窗、木楼梯、天花板、空调、壁挂电扇、热水器等。上述房屋二楼靠西三间、三楼靠西二间，被告已腾空，但上述房屋仍由被告占有。

以上事实由租房合同、绍兴市农村集体经济组织统一收据、本院勘查笔录以及原、被告的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告租赁给被告的房屋未经有关部门审批，因此应当认定此租房合同无效。又根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告参照《租房合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费、赔偿利息损失以及被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，但原告应当给予被告合理的腾退期限。被告在腾退房屋过程中，对于未形成附合的装饰装修物如空调等应当自行拆除，已形成附合的装饰装修物，能拆除的应当拆除，不能拆除的被告已放弃要求原告补偿的权利，本院予以准许，被告在拆除装修物过程中不能破坏房屋主体结构。对于被告提出因涉案房屋在2012年至2014年间因原告不法行为导致租赁房屋无法使用，要求减少或免交上述房屋的使用费，本院认为，虽原告代理人在庭审中否认上述事实，但在本院走访了解过程中，原告负责人亲口承认曾确有强制要求被告腾退房屋的行为，为此，本院依法传唤原告负责人到庭参加诉讼，但其拒不到庭，其应当承担由此引发的不利后果，同时，经本院实地勘查，该房屋二楼靠西三间、三楼靠西二间被告确已不再使用以及门口等地方亦存在破损的现状，故本院酌情减少2012年至2014年间的房屋占有使用费2万元，被告尚应支付9万元，至于2014年后至被告实际腾退之日的房屋占有使用费，因被告未采取补救措施，也未将腾空的房屋归还原告，故被告仍应按双方约定支付房屋占有使用费。对于被告提出原告曾有切断原告水源的行为，因未能提供相应的证据，本院不予采信。对于被告主张的因原告的侵权行为导致其人身、财产损失，因属于另一法律关系，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十一条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告钟阿妙应于本判决生效之日起90日内将上述《租房合同》所涉的坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清风村腾蛟桥徐**一幢（两层各五间）房屋腾空并返还给原告柯桥区**民委员会；

二、被告钟阿妙应于本判决生效之日起十日内支付给原告柯桥区**民委员会房屋占有使用费9万元，并支付自2014年8月1日起至本判决确定腾退房屋之日止按年24，000元计算的房屋占有使用费，同时被告需支付房屋占有使用费9万元自2014年8月14日起至本判决确定履行之日止按中**银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2，500元，由原告柯**村民委员会负担455元，被告钟阿妙负担2，045元，限在本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二日