绍兴市**放映公司与钟**、许**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绍兴市**放映公司（以下简称上虞**公司）诉被告钟**、许**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法由审判员屈**适用简易程序公开开庭审理。本案审理过程中，被告许**提起反诉，本院予以受理，并决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）上虞**公司法定代表人陈**、委托代理人倪**、干银菲，被告（反诉原告）许**及其委托代理人王**到庭参加诉讼。被告钟**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上虞**公司诉称，2014年5月23日，原告与被告钟**、许**签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于新建路8号上虞电影院大厅及观众厅实用面积约1000平方米左右的场地出租给被告钟**、许**使用，租赁期为2014年7月23日至2022年7月22日，共8年。年租金为人民币52万元整，租金半年一付，付费日期为每半年租期到期前一个月付清，第二年起在前一年基础上以3%递增租金。其中被告钟**、许**已付清第一期半年房租26万元。根据该协议，被告钟**、许**应于2014年12月22日前付清第二期租金26万元及水电押金5万元，于2015年6月22日前付清第三期租金26.78万元。经原告多次催付，上述租金及水电押金两被告迟迟未予支付。原告诉请：一、判令解除原告与两被告签订的《房屋租赁协议书》；二、判令被告钟**、许**立即支付原告租金及水电押金共计57.78万元，并支付从起诉之日起至实际付款之日止期间的利息损失（按中**银行同期贷款利息的标准计算）。

被告辩称

被告许*刚辩称，《房屋租赁协议书》是被告许*刚与原告签订的协议，与被告钟**无关。租赁标的原占用的系划拨土地，原告在未改变土地使用权性质前将租赁标的出租给被告用作商业用途，存在过错，给被告造成的损失应由原告承担。基于上述事实，被告并未欠付原告租金，请求法庭驳回原告诉讼请求。

被告钟**未答辩。

被告许*刚反诉称，法律规定教育、行政等公益用途，可以划拨无偿使用土地，划拨土地及其房屋不得用于商业。改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并交纳土地收益金。原告作为电影院，建造的房屋属于公共文化性质用房，只有在交纳土地出让金及办理相关的土地使用权类型变更手续，才能出租用作商业经营。但合同签订时，原告并未将土地用途申请变更为商业，也未向被告出具房屋使用权证和土地使用证，被告对此并不知情。原告明知房屋性质，在出租之前未办理变更登记，存在明显过错。合同签订之后，被告按约向原告交付第一期租金26万元，并投入大量资金用于装修和添加附属设施设备。用于原告未申请变更建筑物用途，导致被告无法办理税务登记证、餐饮服务许可证以及通过消防安全检查。在试营业期间，被告被没收11068元营业所得，并处以85340元的罚款，正是由于租赁物存在使用功能上的法律障碍，致使被告无法实现其租赁目的，符合《合同法》第一百一十条第（一）项“在法律上不能履行”的情形。2014年11月21日，经上虞区政府召集文广局、国资办、环保局、规划分局、市场监管局、国土分局、消防大队等部门和单位进行专题研究，并形成统一意见：原则同意上虞电影院临时改变房屋土地用途为商业，会议要求临时改变用途使用房屋前，必须办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关手续。根据上虞区政府《意见征求稿》意见，为防止损失的扩大，被告将涉案房屋委托浙江求**限公司进行房屋结构安全性检测和鉴定，并支付检测费15000元。虽然原告事后申请变更房屋用途，但直到2015年2月27日才获绍兴**虞分局的核准，2015年5月29日绍兴**境保护局对被告作出环评审批意见。由于原告单方面的原因造成本案租赁合同延期一年多时间才得以正式履行。给被告造成的损失除了直接经营损失之外，还有前期支付的租金利息、罚款等经济损失，应由原告承担。在环评通过以前，被告无法实现其租赁目的，租赁期限应当从2015年5月29日起开始计算，已付的租金也应随之顺延。被告许*刚诉请：一、判令原告赔偿被告经济损失111408元；二、确认被告与原告租赁期限起算日为2015年5月29日。

原告上虞**公司辩称，被告租赁房屋的目的是用于经营餐饮，其有义务对该房屋是否符合经营餐饮的条件进行审查，原告不存在过错。被告因自身原因受到行政部门的处罚，相关损失由被告承担。租赁费用、期间应以租赁合同约定为准。

本院查明

经审理查明，2014年5月23日，原告上虞**公司与被告许**签订《房屋租赁协议书》，约定甲方（上虞**公司）将绍兴市上虞区新建路8号上虞电影院大厅及观众厅实用面积约1000平方米左右场地租赁给乙方（许**）进行餐饮经营。场地租赁期为8年，自2014年7月23日起至2022年7月22日止（公司赠送装修期2014年5月23日至2014年7月22日）。年租金为人民币52万元，租金半年一付，付费日期为每半年租期到期日前一个月付清。第一期付费金额为半年房租26万元及押金5万元（押金不计息）共计31万元，签约时付清。第二年起在前一年基础上以3%递增租金。（即2015年1月23日至7月22日期间的租金26万元、水电押金5万元，被告应当于2014年12月22日前支付；2015年7月23日至2016年1月22日租金26.78万元，被告应当于2015年6月22日前支付）。水电费每月抄表结清，迟交或拖欠水电费视协议自然终止。租赁期满协议终止，房屋腾空，结清水电等费用一个月后，凭押金发票退还押金。对外经营主体为乙方，乙方必须合法经营，按规定纳税，遵守法律法规，服从政府有关部门的管理。租赁场所的安全、食品卫生、环保均由乙方负责并服从甲方的管理，乙方承担经营场所安全工作责任。如出现重大问题被有关部门查处的，甲方有权终止协议，并没收押金。租赁协议自双方签字或盖章之日起生效。另有署名为被告钟**的《房屋租赁协议书》，经审理查明系被告许**在未取得钟**授权的情形下代签。

租赁协议签订时，租赁标的所占用的土地使用权类型为划拨。根据被告许**在庭审中陈述，租赁标的在作为餐饮业用房前需改变土地使用权类型，被告是知情的。2014年11月20日针对上虞**用途由划拨的文化用地，临时改变为商业用地的问题，区政府召集区文广局、国资办、环保局、规划分局、市场监管局、国土分局、消防大队等部门和单位进行专题研究，并形成统一意见：原则上同意上虞电影院临时改变房屋土地用途为商业，核定实际出租土地面积为870平方米，征收土地年收益金30元／平方米。临时改变用途使用房屋前，必须办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关手续。原告上虞**公司于2015年2月27日取得临时改变建筑物用途核准意见书。被告经营的上虞区**街餐厅委托浙江求**限公司对租赁标的的结构安全性进行鉴定，支出检测费15000元。该餐厅于2014年12月19日取得消防安全检查合格证，于2015年7月17日取得餐饮服务许可证。该餐厅在2014年9月、10月左右装修完成，于2014年10月26日试营业，因试营业前未取得消防安全检查合格证、餐饮服务许可证，该餐厅被绍兴市公安消防支队上虞区大队责令停产停业，并处罚款人民币30000元；被告绍兴市**监督管理局没收部分财产，并没收违法所得及罚款计人民币66408元。

《房屋租赁协议书》签订后，被告许**支付了第一期半年房租26万元，其余款项尚未支付。原告于2015年7月13日向被告发函催讨第二期租金26万元，第三期租金26.78万元，水电押金50000元，合计57.78万元。

上述事实有房屋使用权证、土地使用权证、《房屋租赁协议书》、微信截图、租金缴付通知、挂号信函收据、虞办第752号文件、浙江求**限公司鉴定报告、检测费发票、临时改变建筑物用途核准意见书、消防检查合格证、餐饮服务许可证、绍兴市公安消防支队上虞区大队行政处罚决定书、绍兴市**监督管理局行政处罚听证告知书、代收罚没款专用票据、双方当事人庭审陈述等为证。

本院认为

本院认为，原告上虞**公司与被告许**签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均未举证证明被告许**代签署名为钟**的《房屋租赁协议书》时取得钟**授权，故本院对原告主张的与被告钟**之间存在房屋租赁关系的事实不予认定，相关诉讼请求本院予以驳回。

土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意。双方签订租赁合同的日期为2014年5月23日，约定的装修免租期为2个月，为使租赁合同的目的得以实现，原告理应在被告将租赁标的装修完成后，办理营业所需相关证件前取得改变建筑物用途许可，但原告于2015年2月27日才正式取得该许可。故相应期间的租金，应当免除被告给付义务，根据双方当事人陈述，本院酌情认定该期间为4个月。在签订《房屋租赁协议书》前，被告对租赁标的在作为餐饮业用房前需改变土地使用权类型是知情的，且办理消防检查合格证、餐饮服务许可证等并非原告之义务，故本院对于被告许**主张免除其他期间的租金、要求原告支付结构安全检测费用不予支持。被告许**经营的餐厅在未取得办理消防检查合格证、餐饮服务许可证前营业受到行政处罚，系其个人所为，与原告无关，故对其主张原告赔偿因行政处罚而遭受的经济损失，本院不予支持。

鉴于原告上虞**公司与被告许*刚双方均存在过错，被告许*刚有权拒绝履行相应的房租，故对于原告主张解除与被告许*刚签订的《房屋租赁协议书》，本院不予支持。对于原告主张的租金、水电押金、利息损失，本院对合理、合法部分予以支持。被告钟**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）许**支付原告（反诉被告）绍兴市**放映公司租金354466.7元（租金计算至2016年1月22日），水电押金50000元，合计人民币404466.7元，限被告（反诉原告）许**于本判决生效后十日内履行，并按照中**银行公布的同期贷款基准利率向原告（反诉被告）支付自起诉之日起至判决履行日止的利息。

二、驳回原告（反诉被告）绍兴市**放映公司其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）许**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费9578元，减半收取4789元，由原告上虞**公司负担1916元，被告许**负担2873元。反诉受理费2528元，减半收取1264元，由被告许**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币9578元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0913-9008，开户行：绍**行营业部）。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日