绍兴县**有限公司与王**、潜**等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绍兴县**有限公司（以下简称欣业公司）诉被告王**、潜**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日作出（2013）绍民初字第2827号民事判决书，被告王**对该判决不服，向绍兴**民法院提出上诉。绍兴**民法院于2014年7月7日作出（2014）浙绍民终字第737号民事裁定，撤销上述（2013）绍民初字第2827号民事判决，发回本院重审。本院根据该民事裁定于2014年8月21日立案重审，因被告潜**在诉讼期间死亡，本院依法通知其法定继承人潜友生、陈**、潜力作为本案被告参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施国清，四被告的共同委托代理人陈**到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。

原告诉称

原告欣**司诉称：2010年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将其位于华舍街道张溇村的厂房（除已出租简易房200平米的其余厂房）出租给被告，租赁期限为2010年4月1日至2013年3月31日，年租金为33万元，租金按年结算，并约定了租赁期内双方的责任及其他事项。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，但被告自2012年4月1日起，不再支付租金。该款经原告多次催要，被告仍不支付。因潜**在诉讼期间死亡，应当由其继承人潜友生、陈**、邱*、潜力与被告王**共同承担支付义务。原告为维护自身合法权益，依法起诉要求：1、判令被告支付自2012年4月1日起至2012年12月29日止的租金245666.76元，违约金50000元，合计295666.76元；2、由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告王海洋辩称：1、对原告所述的租赁事实没有异议，房屋由被告与潜**共同承租，前两年的租金被告已经按约履行。租赁期内，原告告知被告房屋要被拆迁，所以被告自2012年1月停产，2月开始搬迁，4月设备已基本搬空，厂房已交付，只是没有正式的交付手续。自2012年4月1日起，被告就已经没有使用房屋，故现原告要求被告支付2012年4月1日之后的租金及违约金无事实依据。2、房屋租赁后，实际的租赁主体是绍兴**有限公司，相应的租金也由该公司支付，故本案的适格被告应当是该公司。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告潜**、陈**、潜力辩称：与被告王**的意见一致，即使被告要承担责任的话，也是在继承潜**的遗产范围内承担。

原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、房屋租赁合同1份、房屋腾空验收单1份，证明被告所租房屋已腾空的事实。

2、房屋所有权证复印件1份，证明拆迁房屋的产权情况。

3、变更企业名称的函复印件1份，证明企业变更情况。

被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：

4、房屋租赁合同1份，证明房屋租赁情况。

5、房地产估价报告复印件1份，证明在第二年租期内拆迁工作已经开展的事实。

6、资产评估报告书复印件1份，证明从2011年9月房屋已开始评估。

7、用户销户记录1份，证明2012年1月21日被告开办的企业（即在租赁的厂房内）电表销户日期是2012年1月21日。

8、电费发票复印件9份，证明被告开办的企业在2012年1月21日已经停产的事实。

9、照片1组，证明被告已经停止生产，原告在2012年4月来厂区加建设备的事实。

10、死亡医学证明书1份、遗体火化证明1份、离婚证1份、证明1份、户口本1份（均系复印件），证明潜**在2014年4月14日死亡的事实。

上述证据，经当事人质证，本院认证如下：

1、对证据1即租赁合同、验收单，被告对租赁合同的真实性无异议，认为验收单不能证明原告的待证事实；本院认为，对该组证据的真实性予以认定。

2、对证据2即房屋所有权证，被告对真实性无异议，故本院予以认定。

3、对证据3即函，被告对真实性无异议，但认为企业变更应以工商登记为准；本院认为，对该证据的真实性予以认定。

4、对证据4即租赁合同，原告对真实性无异议，故本院予以认定。

5、对证据5、6即房地产估价报告、资产评估报告书，原告对真实性无异议，但认为这只能证明2011年5月拆迁动员开始，政府进行一系列的基础工作，不能证明被告已经停止使用房屋；本院认为，对该二组证据的真实性予以认定。

6、对证据7、8即用户销户记录、电费发票，原告认为涉案房屋的承租人系王海洋和潜**，而并不是绍兴**有限公司，故该二组证据与本案无关；本院认为，对用户销户记录的真实性予以认定，对电费发票因系复印件，不能单独作为定案依据。

7、对证据9即照片，原告认为照片不能看出何时拍摄，不能证明拍摄地为租赁场所，与本案无关；本院认为，该组证据不能单独作为定案依据。

8、对证据10即死亡医学证明书、遗体火化证明、离婚证、证明、户口本，原告认为无异议，故本院予以认定。

本院查明

根据上述认证意见和原、被告的陈述，本院认定如下事实：2010年4月1日，原告（甲方）欣业公司作为出租方与被告王**、潜**作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将坐落在绍兴市柯桥区华舍街道张溇村绍兴县华舍盆角齿厂名下的厂房（已经出租的简易房200平方米除外）出租给乙方使用，租赁期限自2010年4月1日至2013年3月31日，年租金为33万元，租金按年结算，付款方式为现金。合同签订后，甲方将房屋交付乙方使用，乙方也已按照约定支付原告2010年4月1日至2012年3月31日的租金。2011年，原告出租给被告的房屋列入被拆迁范围，2012年12月29日，涉案厂房通过拆迁房屋腾空验收。现原告主张被告未支付自2012年4月1日起至同年12月29日止的租金245666.76元，已经构成违约，遂诉至本院。另认定，潜**已于2014年4月14日死亡，被告潜**、陈**系其父母，潜力系其儿子，邱*原系其妻子，双方于2012年5月31日协议登记离婚。

本院认为

本院认为，原告与被告王**、潜**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、本案的适格被告是绍兴**有限公司还是被告王**、潜**、陈**、潜力？二、被告是否尚应支付原告租金和违约金？本院作如下评判：

对于第一个焦点问题。被告辩称本案的适格被告应是绍兴**有限公司，而原告对此予以否认。本院认为，签订房屋租赁合同的双方主体分别为甲方欣业公司，乙方王**、潜**，亦即涉案合同的承租方是王**、潜**，并不是绍兴**有限公司，而被告未能提供充分的证据证明其主张，且对此问题本院已在（2014）绍柯民初字第

1137-1号民事裁定书中作出评判，故被告的这一辩称，理据不足，本院不予采纳。故原告有权要求被告王海洋与潜**按合同约定履行合同义务。因潜**在诉讼期间死亡，其民事责任应由其法定继承人承担。被告潜**、陈**、潜力作为潜**的法定继承人应在继承其遗产范围内承担责任。

对于第二个焦点问题。首先对于租金问题。原告认为租赁物的腾退时间应为2012年12月29日，而被告认为是2012年4月前。本院认为，租赁物的腾退时间应为2012年12月29日，对被告辩称不予采纳，理由是：1、当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽辩称2012年4月前设备已基本搬空并将厂房交付给了原告，但在庭审中自述没有正式的交付手续，又未能提供充分有效的证据证明其主张，且原告亦不予认可，被告应承担举证不能的法律后果；同时在本院（2015）绍*民初字第1410号案中被告王**陈述搬迁工作到2012年10月份结束，对于腾退时间被告陈述不一。2、从房屋腾空验收单来看，涉案厂房于2012年12月29日通过拆迁房屋腾空验收。3、原、被告均陈述在租赁期间双方未变更或解除过租赁合同。故在租赁物腾空前承租方仍应按照合同约定支付租金。现原告要求被告按约支付租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告辩称无需支付租金，理据不足，本院不予采纳。关于租金计算的截止时间，本院以房屋腾空验收的前一天即2012年12月28日予以认定，租金按约定标准计算为245315.07元。其次，对于违约金问题。本院认为，房屋租赁合同第六条第1款约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家和地方房产租赁的有关规定，应向对方支付违约金5万元，而被告王**与潜**未按合同约定支付租金的事实清楚，被告应支付原告违约金5万元。现原告要求被告按约支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告认为其无需支付违约金的辩称，理据不足，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告潜**、陈**、潜力应在继承潜**的遗产范围内与被告王**共同支付给原告绍兴县**有限公司租金、违约金共计295315.07元，款限于本判决生效后十日内付清；

二、驳回原告绍兴县**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5735元，由原告绍**械有限公司负担5元，被告王**、潜**、陈**、潜力负担5730元，被告应负担的案件受理费限于本判决生效后七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5735元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0913-9008，开户行：绍**行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。

裁判日期

二〇一五年六月十二日