嵊州**理委员会与张**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人嵊州**理委员会（简称嵊**管委）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州人民法院（2015）绍*民初字第2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人张**之委托代理人汪**、被上诉人嵊**管委之委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审判决查明：原、被告双方签订嵊州市公有非住宅房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落于嵊州市鹿山路202号建筑面积为22.85平方米的房屋出租给被告使用，租赁期自2012年7月1日起至2014年6月30日止，共2年，年租金为22100元。合同约定租赁方应在租赁期满即日将承租房屋（包括附着设施、设备）及钥匙归还出租方，若逾期腾退，出租方有权没收履约保证金，期间的租金租赁方应双倍支付，同时每逾期一天应按年度租金额的1%计付违约金。在合同履行期间，被告使用了房屋并已支付房租。租赁期满后，原告以邮寄的方式告知被告腾退房屋，现被告仍使用该房屋，未支付房屋到期后的占有使用费。

原审判决认为：原告与被告间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律禁止性规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2014年6月30日合同期满后，被告应当根据合同约定将承租房屋返还原告。现被告拒不返还出租房屋的行为显已违反合同约定，且给原告造成相应损失。原告要求被告腾退出租房屋的诉讼请求于法有据，该院予以支持。原告要求被告按合同约定年租金标准支付自合同期满之次日起至房屋实际腾退之日止按每天60.55元（22100元u0026amp;amp;divide;365天）计算的房屋实际使用费的诉讼请求合理，该院亦予以支持。被告经该院传票传唤未到庭参加诉讼，该院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张**于本判决生效之日起三十日内将坐落于嵊州市鹿山路202号的房屋返还给嵊州**理委员会；二、张**自2014年7月1日起按每天60.55元向嵊州**理委员会支付至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告张**负担（款限被告于判决发生法律效力之日起十日内向该院缴纳）。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，程序违法，具体理由下：一、原审法院剥夺了上诉人的答辩权。根据民事诉讼法第125条、第159条规定，人民法院应当在立案后五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起15日内提出答辩状，人民法院应当保障当事人陈述意见的权利。上诉人在2015年8月6日收到起诉状副本，原审法院在2015年8月20日即开庭审理，在答辩期未满就开庭审理剥夺了上诉人诉讼权利，程序违法。二、上诉人享有同等条件下优先续租权，被上诉人无权以需要拍租为由，要求上诉人先腾房。根租赁合同规定，租赁合同期满时，如需续租的，可凭本合同和续租申请，在同等条件下，可优先续签租赁合同，但甲方对出租房屋进行公开招租的除外。上诉人认为该条款的含义是指除非先前的租赁合同是以公开招租方式取得租赁权的，其他以协议租赁的方式取得租赁权的在合同期满后均可获得同等条件下的优先租赁权。在行使优先权期待期内，被上诉人无权要求上诉人归还租赁房屋。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请，一、二审案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人嵊**管委答辩称：一、关于原审法院是否剥夺了上诉人答辩权的问题。被上诉人认为程序是正当的，上诉人在原审中没有参加诉讼，法院已经给予上诉人答辩权与答辩期，但上诉人在原审中放弃了权利，即使程序有瑕疵对案件审理也是没有影响的。二、关于优先权能否对抗合同解除权的问题。在正常租赁的情况下是保证原承租人的承租权的，但优先权不能对抗合同期满后出租方要求。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

各方当事人在二审中均未向本院提供新的证据。

本院查明

本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点在于上诉人应否腾退其承租的房屋的问题。被上诉人在原审中提供的《嵊州市公有非住宅房屋租赁合同》约定，租期为自2012年7月1日起至2014年6月30日止，现租赁期满，被上诉人有权利要求上诉人予以返还，原审法院判令上诉人予以腾退应属正确，本院予以照准。对于上诉人主张对该承租房屋有优先权的问题，本院认为，根据《嵊州市公有非住宅房屋租赁合同》第十二条约定，u0026amp;amp;ldquo;租赁合同期满时，如乙方需续承租的，可凭本合同和续租申请，在同等条件下，可优先续签租赁合同，但甲方对出租房屋进行公开招租的除外u0026amp;amp;rdquo;，结合上诉人在原审中提供的《关于营业性直管公房停租，即将招租及优先权问题的通知》中写明，u0026amp;amp;ldquo;日后招租时，欲行使优先权的原承租户，应当按招租规定，参加竞标，同等价格下有优先承租权u0026amp;amp;rdquo;。即在公开招租的情况下，上诉人应参加竞标，并在同等价格下有优先承租的权利，但该权利并不得对抗被上诉人合同解除权的行使，上诉人有关享有优先权、被上诉人不得解除合同的意见本院不予采信。对于上诉人关于原审法院剥夺其答辩权，程序违法的意见，本院经审查后认为，答辩期系在对方提出诉讼请求后有针对性的提出反驳意见的时间。本案上诉人于2015年8月7日收到原审法院寄送的诉讼材料，原审法院于2015年8月20日对该案公开开庭进行审理，在开庭时上诉人的答辩期虽未届满，但上诉人在原审开庭时无正当理由未出庭应诉，在答辩期内上诉人亦未向法院提交答辩意见，应视为上诉人放弃了其诉讼权利，原审法院在答辩期未届满的情况下开庭审理实质上未侵害上诉人权利，原审法院并未有明显程序不当之处。综上，上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日