二手房交易流程,关于二手房交易流程
更新时间：2010-01-30 11:59:43人浏览
问题描述：
没有那么多钱买新的商品房所以只要去买一套二手房，想问一下二手房交易流程是怎样的，交易的时候应该注意些什么呢？
1位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
服务地区-福建莆田
二手房交易流程，作为买方就需要去查找房源，卖方就需去发布房源信息，双方进行看房洽谈，然后就签订合同，再付款过户就可以了。
在二手房交易流程中需要注意的问题有以下几点：
一、客户未及时确认房主的真实身份
按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于客户而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。
二、合同中未明确买卖双方违约责任
多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时，主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易。但因为房产交易复杂且金额较大，因此有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。
三、合同中未明确付款和过户时间
在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上。其实交易时应该在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明，这样卖方可以明确买方的付款时间，买方尾款的支付时间取决于房产过户的日期，可以保证房产交易的顺利实施。
四、房屋遗留问题不明确
买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，以何时作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明;避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本，但是因为合同中没有具体条款约束，很容易导致纠纷。
五、买卖双方与经纪公司签订三方合同时未明确代理费金额
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利，并让消费者做到最大程度的省心和放心。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此经纪公司的代理费越来越受消费者的关心，而市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，主要表现是经纪公司在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害的是消费者的利益。因此买卖双方应该坚持让经纪公司写明代理费金额，做到透明交易，最大限度地保障自身的权益。
六、交定金后，买方未及时联系房主，为“一房多卖”违规操作埋隐患
信息对称是公平竞争社会的需要，“透明交易”让消费者明白消费，买卖双方见面，与经纪公司签订三方协议将逐渐成为二手房交易的主流方式，使得经纪公司无法欺瞒消费者。不过现在有些经纪公司仍会出现“一房多卖”的违规操作，在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约，理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。因此如果在签合同之前能够行使自身权利，及时联系房主尽快签订购房合同，就容易规避此类违规操作。
七、认为麻烦、没有必要，不重视使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺，一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉;因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中需要重视的问题之一。
2010-01-30 11:59:43
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