提前解约，租户不肯，怎么办？

更新时间：2016-08-27 05:31:24人浏览

问题描述：

商铺租赁合同期还有一年，因为房主现急需用钱，想出售，但是因为几年前签定租金比较低，仅为目前市场最低租金的一半。新的买主，要求解约过户，但是租户不肯。后来又协商提高租金至目前市场价（合同租金的一倍），租期不变，租户还是不肯。租户要转让商铺，按目前市场价租金，他收取转让费，但是因为他不积极处理， 6月份才准备转让，并且由于他要的转让费过高，一直没有找到下家接手。我们当时签定的租赁合同中有详细违约责任及提前解约的约定，违约金3000元，并且给他两个月时间搬走，我们1月份就已经通知过租户，要解约，并按合同约定的违约金赔偿给他。至目前为止，已经有6个月时间了，并且在此期间也多次口头通知过他解约事宜。我们急于出售，已经给他拖了半年时间，现在不想再继续拖下去了，但是租户又不同意按合同规定的解约方案处理，请问我们强行按照合同签订的条款执行是否合法？我们是否需要出一面书面通知，让他限期搬出？租户一直强调，合同期内，房主不可以随意解除租约，请问是否正确？如果是这样，那我们当时合同内签定的提前解约及违约责任都是无效条款吗？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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陈奇斌律师

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按合约办

2011-07-29 12:58:42

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《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”因此，如果合同被认定无效，您可以主张返还财产，赔偿损失。根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者；此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

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