开发商不具备预售资格引发的预售合同纠纷
导读：
核心内容：本文介绍预售合同纠纷的真实案例，包括了购房定金、预售资格、违约责任等相关知识内容。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。
【文章导航】
一、案例介绍
二、法院判决
三、专业律师分析
正文：
【案情简介】
2006年1月28日，甲房产开发公司与张XX签订购房合同，主要内容为：1、经甲房产开发公司(甲方)与张XX(乙方)协商，张XX购买甲房产开发公司新乡市和平路与东大街交叉口西北角营业楼一、二层共约1000平方米;2、甲方按一、二层每平方米(建筑面积)5千元售给张XX，共约500万元(按实际建筑面积计算结款);3、乙方和甲方签订合同之日起5日内先付甲方60万元，2006年3月底以前乙方共付到500万元，主体完工付70% 。甲方交付乙方使用前，乙方余款付清，甲方按国家规定与乙方签订正式合同文本。甲方提供相关文件及协助乙方办理房产证(费用乙方自理);4、双方必须认真履行协议，乙方不能按协议时间付款，甲方有权终止合同，造成的损失由违约方承担。合同签订后，2006年1月31日张XX向甲房产开发公司交纳60万元，甲房产开发公司向其出具收据。内容为：“今收到张XX、茹爱民的购房定金人民币60万元”。落款处为“张清新”。同日，甲房产开发公司向张XX出具承诺书一份，内容为：甲房产开发公司保证按法定程序为张XX办理房产证手续及证件，并承诺房产质量达到国家规定质量标准。2006年2月3日，双方签订补充协议一份，主要内容是对所购房屋水电及其他设施部分作了约定。2006年3月16 日，甲房产开发公司张清新向张XX出具一份“乙方提出问题”函，该函记载的内容为：“1、南侧东关大街土地使用证未按规定征购够，张XX有后顾之忧，本条情况属实，甲房产开发公司退还本金及利息，如办不成购房协议不成立;2、建筑面积张XX提出疑问;3、甲房产开发公司完成张XX的房产证手续(乙方出费用)，如整栋出现问题影响张XX使用造成损失，甲房产开发公司负责。张XX所提问题第一条三日内答复，第三条甲房产开发公司承诺，第二条双方以国家规定合理解决。至此，双方产生纠纷，张XX未在3月底前给付甲房产开发公司第二期房款，甲房产开发公司2006年4月以招售(租)广告的形式招售(租)该楼房(含一、二层楼)。2006年6月6日被告与澳门XX公司集团有限公司签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给该公司。 [page]
另外，张XX购买甲房产开发公司的房产系2000年11月新乡市计划委员会批准的2000年房地产开发项目之一，该开发项目的申请人为乙房产公司。2001年7月5日，乙房产公司与甲房产开发公司签订协议书一份，该协议主要约定乙房产公司以198万元的价款将该宗土地2.93亩及开发项目转让给甲房产开发公司，2001年7月11日、9月30日，甲房产开发公司分别付给乙房产公司预付款50万元、40万元。但2006年1月21日、2月6日、2月9日的国有土地使用证、建设工程规划许可证、固定资产投资项目投资许可证均办理在乙房产公司名下，2006年6月17日、6月28日，甲房产开发公司才在新乡市国土资源局、新乡市城市规划局分别办理了在其名下的国有土地使用证及建设工程规划许可证。但在整个建房过程中，甲房产开发公司未办理商品房预售许可证。
【法院判决】
新乡市中级人民法院一审认为，甲房产开发公司与张XX签订的购房合同，系预约性质的商品房认购合同，双方对此均予以认可。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，为有效合同。在合同履行过程中，张XX向甲房产开发公司交纳第一期房屋预付款60万元时，将其变更为定金，系双方对合同的变更。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，甲房产开发公司在签订购房合同时，并未取得该开发项目的一切合法手续，在甲房产开发公司未向张XX出具其有开发此项目资格合法手续的情况下，张XX有足够的理由相信其可能丧失办理房产证手续的能力，不具备签订正式房屋买卖合同的条件，故张XX据此行使不安抗辩权拒绝支付第二期房款并无不当。故甲房产开发公司应承担未能履行商品房买卖合同义务双倍返还张XX定金的民事责任。
【律师分析】
1、2006年1月28日，甲房产开发公司与张XX签订购房合同时，合同中的房屋尚处在建设之中，甲房产开发公司尚未取得土地使用权证和建设工程规划许可证，不符合《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条与第七条所称商品房现售的条件，所以甲房产开发公司与张XX签订的购房合同是商品房预售合同。
2、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第六条规定：……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，……”。根据上述规定，应该认定2006年1月28日甲房产开发公司与张XX签订的购房合同为无效合同。基于履行主合同，甲房产开发公司与张XX就60万元的定金的约定因此也无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，因甲房产开发公司没有取得商品房预售许可证，对该购房合同的无效，负有主要过错，因此甲房产开发公司应承担返还60万元，但不应该适用定金责任。
[page]2、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第六条规定：……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，……”。
根据上述规定，应该认定2006年1月28日甲房产开发公司与张XX签订的购房合同为无效合同。基于履行主合同，甲房产开发公司与张XX就60万元的定金的约定因此也无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据上述规定，因甲房产开发公司没有取得商品房预售许可证，对该购房合同的无效，负有主要过错，因此甲房产开发公司应承担返还60万元，但不应该适用定金责任。
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