商品房合同纠纷典型案例分析
导读:
核心内容:且说天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。“二拍”就描写了明末商人们为追求钱财的强烈欲望而不择手段。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍有关“二拍”的知识内容。
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前文再续,书接上一回。话说佛山近年来经济腾飞,农村城市化进程日新月异,房地产业蒸蒸日上。俗语云:“林子大了,什么鸟都有。”这房地产业总是充斥投诉纠纷的杂音,甚有“爆炸”式增长趋势,给智慧佛山出了一道又一道难题。
据佛山中院相关统计,房地产业增长的案件类型大多集中在商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷及土地承包经营权纠纷等几大类型案件,其中尤以商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷占较大比例。
信息沟通不透明是目前房地产业纠纷不断的主要原因。消费者在购房时,应尽量通过各种途径多了解开发商和楼盘的信息,比如购房时一定要看开发商“五证”是否齐全,要理解签订的合同条款的含义,对有关问题约定要明确,收楼时也要特别注意楼盘是否通过质量验收,是否有验收合格证书。
此外,有关房地产的群体诉讼持续高发,利益矛盾错综复杂。房地产业是一个资本高度集中的行业,资本高投入带来高利润,高利润诱使各种社会力量不断介入房地产业,形成不同利益群体——房地产开发企业、购房户、拆迁户、金融机构、民工、被征地农民。
许多房地产纠纷案件的一方当事人有的十余人,有的甚至上百人。有的购房群体仅通过个别或者部分买受人起诉方式,试探审判结果,这部分群体构成隐性群体诉讼,案件处理不好,可能诱使群体性纠纷继续呈现高发态势。
劝各位看官在维权过程中,以法律为手中武器去捍卫合法权益,有话好好说,方能皆大欢喜。
【典型个案】
第一回
新房未入住先渗水 业主坚持双倍退款
廖先生花了200多万元,在某小区买了一套位于顶层的180多平方米的商品房。本该欢欢喜喜入住新家,谁料平地起风波。原来廖先生去年收楼时,竟发现屋顶有渗水,墙体有裂纹。
开发商的回应很淡定,因为目前的材料和施工技术有限,所以屋顶出现渗水现象在所难免,不过可以修复。墙体出现裂纹也是材料的正常收缩现象,开发商答应为他修复。
“花钱买破房,太亏了!”廖先生不愿接受开发商的处理意见,坚持退房,并要求开发商按购房款的双倍退款。请问各位看官,廖先生退房的理由是否合理呢?
◆看官评说
广东广立信律师事务所律师关仕平认为,房屋在顶层的确容易出现渗水现象,确实与目前的技术有关。渗水情况如果比较严重,而且无法修复,则属于严重质量问题,影响房屋的正常使用。那么,购房者要求退房是有理由的。
如果渗水情况不是很严重,且可以修复,购房者要求退房就没有理由了。墙体裂纹的情形与渗水的情形是一样的。在商品房买卖中,允许开发商对出现的质量问题进行保修。常见的情况如裂缝、空鼓等。
此外,消费者按购房款的双倍退款的请求不能一概而论,目前在司法实践中还是有争议的。有些法院支持,有些法院不支持。
●惊奇度★★★★☆☆
第二回
营业税界定早有依据 促成交中介曲解政策
一手房买卖故事多,二手房买卖故事也不少。按照有关政策,“个人将购买不足5年非普通住房对外销售征收全额营业税”,于是营业税一下子成为购房者的负担,纠纷也由此而来。
购房者为了合理规避“二手房营业税”,节省一笔不菲的费用,多数会事先询问交易房屋是否证过5年。也就是这么简单的一个问题,也有人会得到错误的答复。
李先生看中一套二手房,于去年7月29日通过房产代理签订了一份房产买卖合同。付过定金和中介费之后,办证前中介公司却告知该物业房产证上的日期未够5年,李先生还要多负担由房产交易产生的20%的个人所得税及住房营业税。
不过,李先生事先早已询问过房子的购买年限是否超过5年,得到的答复是已经超过。这样争议起来,李先生决定要求退还所有已交款项并中止合同。经协商,业主同意退回定金,中介公司却不肯退回中介费。
中介代理辩称,当初查看了该房产的购买合同,其签订日期的确已满5年。但是在实际交易中,税务机关却是以房屋产权证或契税完税证明的时间为准的。对政策的误读造成了交易后的争议。
◆看官评说
消委会表示,消费者购买二手房,一定要看清该物业的购买年限。起计日期以房屋产权证或者契税完税证明上的日期为准,二者注明的时间不一致的,按“孰先原则”确定。
中介代理公司作为专业服务提供者,应当熟识有关法律、法规和政策,提供更优质的专业服务。不应只顾赚钱,遇事就简单以“不清楚”为由推卸或者减轻己方应当承担的责任。
●惊奇度★★★★★☆
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