民法典规定擅自转租的合同有效吗
导读:
民法典规定擅自转租的合同是无效的。转租经出租人同意后才合法有效。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。房屋转租是否合法,要看具体情况,一般来说,房屋转租合法须符合以下两个必要条件:
1.转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。
2.转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。
承租人自行转租的后果如下:
1.转租人与次承租人之间租赁合同有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
2.出租人与承租人之间,因承租人转租是严重的违约行为,出租人有权终止合同,并可以请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。
3.出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。
法律快车提醒您,房屋转租过程中应该注意如下问题:
1.签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;
2.要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;
3.明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ,并要求出租方提供租金收据;
4.应对能否转租做出约定;
5.要明确违约责任和违约的补偿标准;
6.入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;
7.应对提前终止合约情况做出约定。
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