房屋共有人转让案例分析
导读：
房屋共有人转让案例分析
案情介绍：2007年1月29日，张某与谢某共同出资购买位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧的春华四季园X栋X号房屋。2007年12月26日，张某与谢某签订了一份《关于转让春华四季园房产协议书》，约定由张某出资人民币46万元购买谢某所拥有的上述房屋50%的产权，在张某一次性将转让款付给谢某后，谢某不再拥有该房屋的任何产权，并应配合张某办好房屋过户手续。2007年12月27日，张某依约将转让款人民币46万元支付给谢某，谢某收到款项后却不依约履行过户义务。张某为了维护自己的合法权益，委托我所律师把谢某告上法庭，请求判决确认位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧的春华四季园X栋X号房屋产权全部归张某所有，谢某应配合张某办理过户手续，由谢某承担本案的诉讼费。
【相关法律知识】
一、拒绝履行
1、拒绝履行的概念
拒绝履行是指债务人能够履行债务而违法不予履行。
2、构成拒绝履行的条件
(1)须有合法的债务存在;(2)债务人向债权人作出拒绝履行的意思表示，该意思表示可以是明示的，也可以是默示的;(3)拒绝履行表示须于履行期到来之后作出;(4)拒绝履行无正当理由;(5)债务人有履行能力。
3、拒绝履行的法律后果
(1)债权人可以要求债务人继续履行或解除合同或诉请法院强制执行，并请求支付违约金或赔偿损失;(2)在双务合同中，债务人丧失同时履行抗辩权，债权人有先为履行义务的，得拒绝自己的履行;(3)在有保证担保的债，债权人可以请求保证人履行保证义务;在有物的担保的债，债权人可以依法行使担保物权。
二、继续履行
1、继续履行的概念
继续履行也称强制实际履行,是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。
2、继续履行的特征
(1)是一种独立的违约责任形式，以违约为前提，体现了法的强制;(2)内容表现为按合同约定的标的履行义务;(3)以守约方请求为条件，法院不得迳行判决。
3、继续履行的适用
(1)金钱债务无条件适用。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此无条件适用继续履行。
(2)非金钱债务有条件适用。非金钱债务原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：①法律上或者事实上不能履行;②债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;③债权人在合理期限内未请求履行。
三、有关法律条文[page]
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
4、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【律师代理意见】
我所律师接受张某的委托后，详细地询问了案情，认真地查阅了证据材料，认为张某要求谢某依约履行过户手续的主张于法有据，合情合理,并提出如下代理意见：
一、张某与谢某签订的《关于转让春华四季园房产协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行。谢某拒不履行过户手续，是违约行为，应依法承担继续履行并赔偿损失等违约责任。
二、谢某拒不履行合同义务不存在法定的免责事由，属于有能力履行而不履行的情形，无论是基于合同义务还是诚实信用原则,谢某均应继续履行。
【裁决结果】
本案在审理的过程中，双方达成了调解协议：一、双方共同出资购买位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧的春华四季园X栋X号房屋归张某所有;二、谢某保证其名下的共有房产份额属于个人财产，如出现问题，由谢某承担一切责任;三、谢某确认收到张某购买其共有房产份额50%的房款人民币46万元;四、谢某在共有房产证办出后两个月内，协助张某办理过户手续。
【案件启示】
依法成立的合同，受到法律的保护。当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务，否则就要受到法律的惩罚，承担相应的法律责任。在本案中，谢某视合同和法律为儿戏，转让共有房屋的自有份额后，拒不按合同的约定履行过户义务，最终吃了败诉的官司，受到了法律的制裁。这就印证了一句法谚：法律既是好人的保护神，也是坏人的制裁者。可见，守法守约不容马虎![page]
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引用法条
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