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小区业主委员会职责和权利有什么

小区业主委员会职责和权利有什么

发布时间 :2018-08-14 14:42浏览量 : 33185
小区业主委员会职责和权利有召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;拟定业主公约草案和业主委员会章程草案;执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;监督共用设施设备的合理使用等。
  •   业主委员会应当按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责;代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系;负责监督物业管理企业服务质量,对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业,可以依法解除合同,另行选择物业管理企业;督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约,按期交纳物业管理费用;协调业主、物业管理企业之间的关系;协助物业管理企业搞好物业管理。

      业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议,会议必须有过半数员员出席,作出决定应当经全体成员过半数通过。

      业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:

      (一)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;

      (二)拟定业主公约草案和业主委员会章程草案;

      (三)执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;

      (四)审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

      (五)定期检查监督物业管理企业代管的维修基金的使用情况;

      (六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

      (七)监督共用设施设备的合理使用;

      (八)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

      业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议,会议必须有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数通过。


     
  •   一、业主的权利

      1、对其专有部分依法行使所有权;

      2、对该建筑物及其配套设施设备的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利;

      3、选举和被选举为业主代表,参加业主代表大会行使业主代表权利;

      4、选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利;

      5、对物业管理事务处理情况和物业维修资金的收支、使用情况有知情权和监督权;

      6、监督业主委员会、物业管理企业实施管理服务行为;

      7、向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询;

      8、请求停止违反共同利益的行为;

      9、法律、法规规定的其他权利。

      二、业主的义务

      1、使用、经营、转让所拥有物业和在小区内进行活动时,须遵守物业管理的政策法规和制度规定;

      2、遵守本公约的规定,执行和服从业主大会、业主代表大会或业主委员会的决定;

      3、遵守物业管理制度;

      4、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

      5、配合物业管理企业的正当服务管理活动;

      6、按时缴纳物业维修资金和物业服务费用;

      7、对专有部分进行装饰、装修,应当遵守有关规章制度,应当告知周边业主和物业管理企业,并办理相关手续;

      8、出售、出租、出借房屋者,应告知物业管理企业,并要求使用人遵守物业管理规定和本公约,承担相应责任;

      9、物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法利益的,业主应当及时修缮、维护或采取防范措施;

      10、有义务对经由物业专有部分的共有物业和毗邻建筑的维修维护提供配合;

      11、法律、法规规定的其他义务。

     
  •   一、业主委员会的成立条件

      业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前,是由发展商负责小区的前期物业管理,并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上,或者自第一位业主入伙之日起满2年的,发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门,6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会,推荐业主委员会候选人名单,提交第一次业主大会选举产生。

      有些小区是分期开发,如遇到这种情况,可以经过已入住半数业主的申请,成立临时业主委员会,而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员,除主任可以是专职的以外,其他委员都是兼职,而且是义务地为广大业主服务,所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么,业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强,又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如:年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下,业主委员会由11至17位成员组成,也可以适当增减,但最少不能低于5人。其每届任期为3年,可以连任。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。

      二、需要办理的登记手续

      业主委员会的成立,并不需要政府部门的审批,只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说,即使物业公司不配合,业主们只需在“内部”完成有关程序,再到政府部门备案,即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内,持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记:

      1、成立业主委员会登记申请书;

      2、业主委员会委员名单;

      3、业主委员会章程。

      此部门应自受理登记申请之日起15日内,完成登记工作,而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章。

     
  •   第一章 总则

      第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定,制定本办法。

      第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会,由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下,按本办法选举产生。

      第三条 业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。业主委员会委员的人数是5-9名。根据本小区地实际情况,业主委员会设主任一名,商铺和商住楼各设一名以上副主任,分别负责相关楼层的工作,主任和副主任由业委会选举产生,。

      第二章 业主大会前期筹备工作

      第四条 为了召开业主大会,产生第一届业主委员会,可由业主代表发起,并请建设单位或物业管理企业配合组成筹备小组,负责业主大会的筹备工作。

      第五条 筹备小组成立后,其成员名单应在本物业区域内张榜公示,接受全体业主的监督。

      第六条 筹备小组应做好以下工作:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

      (二)参照政府主管部门制定的示范文本,拟定《业主委员会章程》、《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》;

      (三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

      (四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后,筹备小组自动解散。

      第三章 业主大会

      第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加,如因故不能出席,可以书面形式委托其他业主代理出席。

      第九条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

      第四章 业主委员会选举办法

      第十条 业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业,道德品质好,责任心强,具有较强的组织能力和协调能力,有一定的时间从事业主委员会的工作,具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生,筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示。 [page]

      第十一条 业主委员会选举,由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。

      第十二条 业主委员会委员的选举,一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票,可以另选其他业主,也可以弃权。

      第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的,可以书面形式委托其他业主代为投票。

      第十四条 投票结束后,由监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对,做出记录,并由监票人签字。

      第十五条 每次选举所投的票数,多于投票人数的无效,等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数,多于规定应选代表人数的作废,等于或者少于规定应选代表人数的有效。

      第十六条 全体业主过1/2参加投票,选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法,差额人数不超过三人。依据得票数顺序产生中选人。

      第十七条 如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人再次投票,以得票多的当选。

      第十八条 选举结果当场宣布,所有选票应当保留备查。

      第十九条 业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

      第二十条 业主委员会的委员有下列情况之一的,其业主委员会委员资格将终止。业主委员会委员资格被终止后,可补选新的业主委员会委员,业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人,并经业主委员会2/3委员通过,成为补选业主委员会委员。

      (1)已不是业主的;

      (2)年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的;

      (3)因疾病而丧失履行责任能力的;

      (4)被司法部门认定有犯罪行为的;

      (5)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

      (6)兼任所辖区域物业管理企业工作的;

      (7)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

      第二十一 条业主委员利用委员身份谋取不当利益或其他原因,经解释后,业主委员会其它成员三分之二以上表决后,可暂停其委员资格。正式罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式,须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后,按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

      第二十二 条罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见,也可以书面提出申辩意见。 [page]

      第二十三 条离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会,造成经济损失的应承担经济责任。

      第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日起30日内,向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

      第二十五 条业主委员会成立时,上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止,宣布解散。

      第五章 附则

      第二十六 条本选举办法中称业主,是指物业产权人、产权人代表、产权共有人;本选举办法中称使用人,是指物业的承租人和实际使用人。

      第二十七 条本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规相抵触,按国家法律、法规执行。

    [page]


      第二十一 条业主委员利用委员身份谋取不当利益或其他原因,经解释后,业主委员会其它成员三分之二以上表决后,可暂停其委员资格。正式罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式,须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后,按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

      第二十二 条罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见,也可以书面提出申辩意见。

      第二十三 条离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会,造成经济损失的应承担经济责任。

      第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日起30日内,向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

      第二十五 条业主委员会成立时,上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止,宣布解散。

      第五章 附则

      第二十六 条本选举办法中称业主,是指物业产权人、产权人代表、产权共有人;本选举办法中称使用人,是指物业的承租人和实际使用人。

      第二十七 条本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规相抵触,按国家法律、法规执行。

     
  •   一、物业项目项目基本情况

      专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上或者首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上的证明材料;

      二、成立筹备组

      1、组建业主大会筹备组的通知、筹备组人员产生的方案公告、业主代表产生后的相关证明材料(单位业主代表产生后的相关委托证明材料,产权属国有的应当提供国资管理部门出具的委托材料);

      2、筹备组人员名单、简历、业主身分确认公告(加盖街道办事处、社区居民委员会公章);

      3、物业项目的物业构成明细(可参照《业主大会成立动作指南》表1制作,加盖开发建设单位公章(骑缝章),筹备组成员签字,物业公司盖章);

      4、物业区域的规划总平图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及相关验收材料;

      5、筹备组工作计划书或议事日程表、筹备组每次会议记录(包括筹备组工作职责、人员分工情况、《成都市物业管理业主大会规程》等会议记录);

      6、业主代表产生办法公告、业主代表人员名单公告(主业大会采用书面征求意见形式的应当按单元、按楼层或其它方法推选出业主代表);

      7、《业主大会议事规则》(草案)公告及《管理规约》(草案)《业主委员会工作规则》(草案)公告;

      8、业主身份确认(业主花名册)及业主在首次业主大会会议上的投票权数确定公告(公告应具备:业主名称、拥有物业地址、产权面积或合同面积、投票权数等要素);

      9、业主委员会委员产生办法及候选委员条件公告;

      10、业主委员会候选人名单、简历、业主身分确认公告(报社区居委会、街道办事处征求意见后发布公告);

      11、选票样式(应当具备:楼栋单元门号、建筑面积、投票权数、表决事项、填表时间、业主签名、表决符号和表决相关备注、提示等要素)和选票发放、选票回收、选票验票、选票唱票、选票统计的办法公告;

      12、首次业主大会会议召开时间、地点、形式(公告要明确业主大会采用的是集中讨论的形式或书面征求意见形式)和内容等公告;

      13、业主大会会议签到册。

      上述全部资料应当由全体筹备组成员必须签字认可。

     
  •   为加强(以下简称“本物业”)的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

      一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策的规定。

      二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

      三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

      四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

      五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。

      六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。

      七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,造成他人物业损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

      八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。

      九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应有由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。

      十、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。

      十一、在本物业范围内,不得有下列行为:

      (1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

      (2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

      (3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

      (4)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;

      (5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

      (6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;

      (7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂画园林建筑小区;

      (8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

      (9)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

      (10)随意停放车辆;

      (11)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

      (12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

      (13)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

      十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

      十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

      十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时,应按规定交纳费用。

      十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

      十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友爱,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。

     
  •   业主大会与业主委员会,两者有何关系?一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。下面一起来看看。

      业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

      一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业服务管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业服务管理区域内全体业主大会在物业服务管理活动中的合法权益。

      只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      物业服务管理区域内全体业主第一次大会,在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议,应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议,经20%以上业主提议,由业主委员会组织召开。下列事项由业主召开业主大会等共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主大会选举产生,是业主大会的常设执行机构,对业主大会负责。

      业主委员会的委员应当由业主担任,其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。

      业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:召集业主大会会议,报告物业服务管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。

      业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

      业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业服务管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

     
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