住宅小区车位若干法律问题的分析
导读：
随着城市居民生活中小汽车的普及，在现有规划条件下配置的住宅小区停车位往往成为稀缺资源，为了保护小区业主的权益，防止开发商将车位、车库高价出售给本小区之外的其他人，《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”但是，这一规定比较模糊，缺乏可操作性。尽管最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条指出：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，但这只是解决了开发商“可以做”的问题，而没有解决“不可以做”的问题，远不能明确地说明“首先满足业主的需要”的法律含义，因此，现实中仍然出现不少的争议，关键是对“首先”和“业主”概念的理解不同。主要有以下几种观点：
第一种观点认为：“业主”包括小区内除了车位的其它房屋(以下称其它房屋)的购买人或未来的购买人，“首先”就是不管何时，上述业主都有优先购买权或优先承租权。因此，开发商在出售(或者出租，下同)小区车位时，首先要出售给现有业主，剩余的只能作为临时车位使用，只有在所有可销售的其它房屋销售完毕，并且这些房屋购买人都表示不再购买(或者承租，下同)车位时，剩余车位才可以向小区业主之外的人出售。
第二种观点认为：“业主”就是“现有的业主”，即开发商出售小区车位时已经购买了其它房屋的人，不包括未来的购买人。就是说，开发商出售车位时，现有业主可以优先购买，剩余的车位可以向本小区之外的人出售。
第三种观点认为：“业主”固然是所有购买其它房屋的人，但“首先”则并非任何时候的优先。他们认为，开发商出售车位时，现有业主可以优先购买，剩余的车位在按规划配置比例为剩余的其它房屋预留的条件下，才可以向本小区之外的人出售。
第四种观点认为：不管是“现有的业主”还是“未来的业主”，都应该享有车位的优先购买权，但优先购买的车位数量只能以规划确定的车位配置比例为限。这样，在按规划配置比例为剩余的其它房屋预留的条件下，“现有的业主”放弃购买的那部分车位才可以向本小区之外的人出售。
上述四种观点彼此之间均有差别，也各自存在一些缺陷：第一种观点关于“所有可销售的其它房屋销售完毕”这一条件过于苛刻，对开发商形成了不合理的限制，因为有可能使开发商由于“尾盘”的一两套住宅而导致大量车位的无限期闲置;第二种和第三种观点由于分别对开发商外售车位和前面的业主购买车位缺乏限制，都可能导致后来购买住房的人买不到车位;相对前面三种观点，第四种观点似乎更加公平，约束性也更强，但“按规划配置比例为剩余的其它房屋预留”的规定实际上又无法操作。[page]
新修订的《广东省物业管理条例》第五十四条规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”这一规定为小区车位的销售管理提供了一定依据，但是，它对销售过程的动态性及特殊性缺乏全面的考虑，实际中仍然可能因为理解的不同而难以执行。笔者认为，在法律法规没有明确的前提下，既要充分尊重《物权法》这一条款的立法目的，又要适当考虑市场可能出现的具体情况，还要使这一规定具有可操作性。而且，由于“业主”的数量及其需求都是一个动态的过程，不考虑时间因素的绝对公平是难以达到或者实际上无法执行的。所以，我对"应当首先满足业主的需要"的理解是这样的：1、“业主”应该主要着眼于“现有的业主”，兼顾“未来的业主”;2、“首先满足”要有一个不同的阶段内的合理期限;3、“需要”要以规划确定的车位配置比例为依据，限制特定业主对车位的过度需求。此外，法律法规难以界定的，还可以借助市场的功能加以调节。基于这样的理解，并结合我市市场的实际情况，笔者提出如下的解决方案：1、规定一个项目(或者其中一“期”)总确权(或竣工验收)之后其相应范围内车位、车库才能开始销售(或出租，下同)，并且最迟不超过3个月;2、开始销售之日起1年内只能售予现有业主(包括这2年内新购房的业主)，并对业主购买车位数量作如下限制：若v<1.5(v为按规划文件确定配置的车位、车库数量与相应其它房屋套数的比率)，则只能购买1个，若1.5≤v<2.5，则最多可购买2个，若2.5≤v<3.5，则最多可购买3个，依此类推。这一期间车位不能满足使用的，开发商可以利用剩余车位向业主提供临时租赁(30天以内);3、第2年开始，开发商销售剩余车位时，必须提前明码标价在小区内公示30天以上，且公示期内只能出售给本小区业主(包括之前已购买过车位但尚不满足需要的业主)，之后则不受销售对象的限制，但销售的价格不得低于公示的价格;4、无论何时，当剩余车位不足以让新购买其它房屋的人按规划配置的比例购买时，均必须预先告知购房人并在签订合同时加以明确。
上述方案，是基于当前房地产市场实际的较具操作性的一种考虑。随着城市停车问题及市场的变化，对《物权法》这一条款的理解和执行也会不断完善。我们更希望看到的情况是，当小区车位配置规划趋于合理、市场机制走向成熟的时候，开发商将自觉地把车位留给小区业主以提升其它商品房的价值。[page]
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引用法条
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