主讲专家：姚 红(全国人大常委会法工委民法室主任)

　　孙宪忠(中国社科院法学所研究员、博导、中国民法研究会常务副会长)

　　朱树英(中华律协民事委员会主任、上海建纬律师事务所主任)

　　主 持 人：何 琦(中国房地产业协会副秘书长)：改革开放以来，我们房地产业取得了非常大的成就。老百姓的住房私有率已经达到83%以上。为了更好地保护公私财产，经过长期研究起草，八次审议，我国最重要的财产法——物权法终于出台。作为物权法热点问题之一的车位权属问题，在物权法出台之后，无论是学界还是各方权利主体，仍存在一些不同的理解。最近，就有媒体报道了一些业主与开发商争议车位权益的案件，在社会上产生较大影响。这既是法律问题，也是对行业影响重大的问题。因此，新年伊始，我们中国房地产业协会就与深圳市房地产业协会一起，举办了这样一个专题研讨会，希望能有助于大家准确地理解物权法，正确处理房地产开发中车位车库的权属关系，促进社会和谐。今天到会的有深圳市的一些开发企业和相关政府部门的代表，我代表中国房地产业协会对各位的到来表示热烈的欢迎。

　　今天我们非常荣幸地邀请到三位专家：全国人大法工委民法室主任姚红女士;中国社会科学院研究员、中国民法研究会常务副会长孙宪忠教授;中华律协民事委员会主任、上海建纬律师事务所主任朱树英先生。他们三位可以说代表了立法、学术和实务三个不同的层面，并且都是本领域的权威。我们今天请他们从不同的角度，就车位的权属问题进行解析。

　　有请姚红女士。姚红主任直接参与了物权法的立法工作，对于物权法的解释应该说是最权威的，请她就物权法第74条关于车库车位的具体规定，给我们作讲解。

　　姚红：首先声明一点，我今天的讲话不代表立法部门，只是把我个人参加物权法立法过程中了解的一些情况向大家做个介绍。

　　在物权立法过程中，关于车库、车位的归属是主要争论问题之一。主要有两种观点：

　　一种观点主张车位业主共有。主要有两个理由：一是认为开发商不会白白给老百姓建车库、车位，建车库、车位的成本已经计入房价了,既然业主在买房的时候已经支付了车库、车位的钱，那么车库、车位应当归业主所有。二是认为如果车库、车位不归业主共有，个别开发商可能为了攫取高额利润，谁给的钱多就将车位卖给谁。现实生活中已经出现本小区业主拿不到车库、车位，而小区外的人通过支付高价购买了不止一个车位。如果规定车库、车位业主共有，这两个问题就能得到妥善解决。[page]

　　另一种观点主张车库、车位专有专用。主要有三个理由。一是认为以房价判定车库、车位的归属不科学。认为房价是一个随行就市的东西，是与需求挂钩的，需求多了房价就涨，需求少了房价就跌。而且从现实情况看，十年前，老百姓有车的不多，需要车库、车位的人也不多，虽然那时房价并不很高，但一些开发商为了及早收回成本，可能已把建车库、车位的成本摊到房价里了。现在有汽车的人多了，车位供不应求，开发商不愁车库、车位卖不出去，他可以分别计算房价和车位的价格，所以虽然房价高到每平米一、二万元钱，但可能并没有摊入建设车库、车位的成本。因此，不能仅从房价判定车库、车位的归属，如果规定车库、车位归业主所有，那么开发商就一定要将建车库、车位的成本摊入房价，这样一来，比如本来每平米房价一万元钱就够了，但因要摊入建车库、车位的成本，每平方米要增加一千元，这对没有汽车，不需要车位的业主来说就很不公平。而如果车库、车位是专有的，开发商就可以分别计算房价和车位的价格，需要车位的业主可以额外支付车位价款，不需要车位的业主可以不支付这笔钱。二是认为车库车位就其使用性质而言就是专有专用的物，如果共有，怎么使用?是你早上停，我中午停，他晚上停，还是怎么停?三是认为车库、车位共有不好操作。因为业主入住小区的时间不一样，如果共有，是否早来的早占，晚来的就没有?或者等大家都来齐了，通过业主大会来分配车位的使用权?一个小区少则几十户，多则上万户，这么多人，利益要求又不一致，坐在一起讨论车位使用分配问题，没有办法形成决议。

　　上面两派观点五种理由我们都进行了研究，由于每种观点的出发点不一样，利益要求不一样，都有合理之处。物权法要在各种利益中找到一个平衡点，找到一个大家基本能够接受也基本合理的方案。经过反复研究和修改，现在的物权法第74条作了三款规定。

　　第一款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”也就是说，本小区的业主没有满足之前，开发商不要将小区的车库、车位卖给、租给或者送给小区外的人。

　　第二款，“建筑区划内规划用于停放汽车的车库车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，这款规定是往“专有专用”引导。也就是说，今后开发商在售房时或售房后，可以就车库、车位的归属和业主作出约定，可以约定将车位出售或者赠送给业主所有，也可以约定车库、车位由开发商出租。

　　第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”现实生活中，不少小区在小区道路上划分了车位，由于物权法第73条已经明确规定规划区内的道路为业主共有，所以在小区道路上划分的车位，开发商和物业都没有权利再卖。但这是不是说物业一点钱都不能收?如果物业收取的是车辆的管理费，我个人认为还是可以的。此外还有一个问题，占用业主共有的道路停放汽车的只是部分业主，那么其他业主就会说，我对小区道路的权利怎么体现?这涉及在小区道路上停车要不要收费，如何收费，收来的费用如何使用分配的问题，这关系小区业主的共有权利和共同管理的权利，我认为应当由业主共同讨论决定。[page]

　　另外，还有一个问题就是人防工程的归属。人防工程很多就是大楼的地下室。地下室的归属在立法过程中是有争论的，业主说开发商把建地下室的成本都分摊到房价中了，因此，地下室是业主共有。开发商说人防工程是我们投资建设的，应当归我们所有。人防办说，建设人防是为了战时需要，因此人防工程应当是国家所有，人防代管。三种不同意见我们都研究了，但是这个问题太复杂，需要进一步研究后再作规定。对于利用人防工程的利益分配问题，可以按照人民防空法规定的“谁投资，谁受益”的原则解决。

　　提问：用成本来判断车位所有权，是一个相当普遍的看法，学界有这个观点，小业主也有这种主张，认为开发商在卖房子的时候肯定已经包含了车位的成本，再卖车位就等于卖第二次。但我的理解成本是一个经济学概念，是用来衡量收益的，而与所有权无关。如果把成本概念引入到所有权中来，势必会造成很大的混乱。请您解答一下这个问题。

　　姚红：立法过程有人提出，车库、车位成本如果摊入房价就应当归业主共有，没有摊入的就是开发商所有。而物权法没有从成本角度规定车库、车位的归属，因为成本问题是一个非常复杂的问题，学法律的和学经济的对成本的理解也各自不同。物权法规定的是按照约定。

　　提问：小区规划了四百个车位，但是业主入住以后车位远远不够，通过规划部门同意，开发商在红线范围内又加建了四百个车位，这些车位占用了业主共有的土地，但又是开发商投资的，这四百个车位的产权应当属于谁?

　　姚红：如果开发商占用业主共有的道路或者场地投资建设车库、车位，该车库、车位的利益分配，应由业主和开发商共同讨论决定。另外，占用业主共有部分建车库、车位，事先应经业主同意。

　　主持人：孙宪忠教授长期在德国从事物权法研究，回国后作为物权法学者建议稿的主要起草人之一，从始到终一直参加了我国物权法的制定工作，并且作为立法专家在物权法制定过程中贡献了很多专家意见。因此可以说孙教授在这方面有很深的造诣。我这里有个问题：现在关于车位问题有个普遍的观点，认为车位是房屋的从物，应当随着房子一并转移，不能单独转让。这就是所谓的“从物说”或者是“配套说”。对此，请孙教授从法学理论上给我们作个解答。

　　孙宪忠：我先从法学理论上作一点分析。

　　今天大家都谈到所有权的归属问题，但是从法理上来说，首先要弄清所有权是怎么产生的。我们知道，物制造出来以后，所有权就产生了。这种因为制造或者建造而产生的所有权，法学上称之为“事实行为造成的物权变动”。将这一规则应用在房屋以及其他不动产方面，说得通俗一点，就是一个拥有土地权利的人造出了房子和其他设施后，就自然取得了这个房子及其设施的所有权。我国物权法第30条就是这样规定的。世界各国规定都是一样，建造房屋的事实行为产生的物权，就归这个拥有地权而且从事了建造的人。车位是建造出来的物，它是开发商取得建设用地使用权之后，自己建造的物，所以它的所有权首先是归开发商，这一点是没有疑义的。[page]

　　现在大家争议的焦点在于，车位被建造出来以后，是否应该强制性地转移到“业主”的手里?正是这个问题产生了理解上的差异。有的学者认为，车位是房屋的从物，应该附属于主物来强制性地转移。对此，我们第一要搞清楚什么是法律上的主物和从物，第二要分析车位与房屋能不能构成法律上的主物和从物。

　　如何理解主物与从物的概念?按照我国最高立法机关的立法解释，所谓主物就是能独立发挥效用的物，从物是不能独立发挥效用，而是要通过主物发挥效用的物。比如，电视机是主物，遥控器是从物。从物和主物本来在自然形态上是可以分开的(不可以从自然形态分开的物，就是一个物，没有主从的关系)，只是从法律的角度看，它们是不可以分开独立转移的。像汽车轮胎，自行车车锁，离开主物之后就失去原有的功能，所以应该和主物结合在一起，来发挥它的功能。因此，主物转让，从物随之转让。

　　德国民法典第94条有关于“必要组成部分”的规定，从物是主物的必要组成部分，应当随主物一起转移。但是车位到底是不是房屋的必要组成部分?如果是一个必要的组成部分，那它有可能会形成强制转移。但如果车位和房屋是两个不同的物，它们之间无法形成“必要组成部分”这种关系，那么车位就无法随同房屋强制性转移。

　　从车位和房屋的关系看，我个人无法赞成将车位当作是房屋的从物。从物离开主物，它自己的功能是显示不出来的，但是车位不属于这种情况。从房屋的角度来讲，也并不是全部的住房人都一定需要这个车位，购买房子主要是基于居住的需要，有些人需要车位，有些人不需要车位。车位并不是住房必须的组成部分，也不是房屋转移时必须附加的条件。将房屋和车位定义为主物和从物的关系，从法理上很难成立。所以我更倾向于将车位和房屋当成两个独立的物看待。

　　有学者支持车位是房屋的从物的观点，主要是依据其自然连接的属性，这是不正确的。一栋楼房的房屋都是自然连接的，但所有权可以区分;农村土地都是自然连接的，所有权也可以区分。所以主物与从物的关系界定，应该坚持“功能说”，而不是“自然连接说”。对此我国最高立法机关就是这样解释的。关键在于一个物如果能够独立发挥效用，法律上就不能认定它是一个从物，它也就可以单独作为所有权的标的。这才是区分主物和从物的决定因素。

　　退一步说，即使把车位当作房屋的从物，也不必然存在强制转移的问题。物权法第115条明确规定，从物随主物转移，“当事人另有约定的除外”。在编写物权法学者建议稿的时候，我参阅了世界上所有国家的民法典，其中都有这个“但书”。所以，当事人的约定可以排除从物随同主物转移。[page]

　　车位不能随房屋强制转移，除了车位的自身属性之外，从“业主”这个权利人的角度来看，也存在“主体不可能”的情形。“业主”在法律上包含两个含义：一个是集合概念，就是这个小区业主的整体;另一个概念是单一的权利人，或者叫做住户。如果强制性地要求将车位转移给“业主”，究竟是转移给整体的业主还是单一的业主?在我提出这个问题的时候，我们就可以看出这个问题是无解的。即使是一户一个车位都解决不了这个问题——有些人家里可能不需要，有些人家还需要两个甚至更多的车位。所以从客体和主体两个方面都很难实现法律的强制。

　　下面再谈谈我对物权法第74条的认识。

　　物权法74条规定了车位权属的两种不同情形。一是第74条第一款和第二款所规定的情形。第一款说“首先满足业主需要”，隐含的意思是说，车位的所有权在转移之前是开发商的，它们应该首先满足业主的需要，但是此外，也可以向业主之外的人转让。所以这一句话默认了两个方面的内容。因此推导出来第二个默认的条件是，在车位转移给业主的过程中，法律的要求上应当有一个协议。协议，就不是强制性的，在有协议的情况下，才能够出现“首先满足业主需要”的问题。如果法律规定的是强制性的转移，那就没有必要做这样的规定，因为根本没有协商的余地。

　　第二款“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，实际上就是把第一款的隐含条件明确地规定下来了。

　　另一种情形是第三款规定的，“占用业主共有道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。建筑区划内的道路，可以说是建筑物整体的必要组成部分，人居住的地方不可能没有路走。所以这一部分即使是开发商建设的，从法律上来说也属于强制转移的情形。所以希望大家记住，“必要组成部分”属于强制性的转移。在我看来，在共有的道路上建造车位，车位应该属于业主共有，这里共有的权利人就是上面所说的集合业主的情形，而不是单一业主的情形。它的所有权是归属于业主整体的。在利用上可以通过业主大会作出约定，由使用人交纳费用，业主大会再将利益均衡地分配。

　　最后简要地归纳一下我的发言：规划区域内的车位不能构成建筑物的必要组成部分，车位与房屋应当是两个独立存在的物。既然是独立存在的物，那么它在法律上就不能形成强制转移的情形。依据车位的性质，我不赞成把车位当成建筑物的从物。退一步说，即使算作从物，是否随主物转移，也要先看当事人的约定。唯一存在强制性转移情形的，是第三款所规定的共有场地或者共有道路上的车位。[page]

　　提问：现在实务中，开发商建设的车位，在销售之前是不可能办理产权登记的。小业主就提出疑问，没有权属证明，怎么能证明你卖给我是合法的?有些地方的车位转让到现在也不能办理产权登记，这种情况下，业主也提出疑问，既然不能办理登记，就说明你没有权利出售。如何看待开发商所有权与产权登记的关系?

　　孙宪忠：根据土地使用权人作为建造人拥有不动产所有权的原理，开发商的所有权是没有疑义的。这种原始的所有权即使不登记，也属于开发商。只是在你转移这个权利的时候，也就是开发商要出售这个车位的时候，应当办理不动产登记，否则不发生物权效力。这就是物权法第31条的含义。所以，对车位的转让，登记机构应当依法登记，不给登记，不利于保护业主的利益，也不符合物权法的要求。

　　提问：物权法要求车库车位应当首先满足业主需要，假如一个小区的业主认为本小区的车位太贵而不买，但小区外的业主想买，是不是经过一段时间的公示，让本小区的业主优先购买，公示期间过后，就可以视为已经满足了业主的需要，而可以卖给外边的人?

　　孙宪忠：这里是存在一个很大的矛盾，也是很难解决的。“首先满足业主需要”能不能形成法律上的优先权?优先权是一种形成权，它的目标是撤销原有权利，自己优先购买。物权法第74条“首先满足业主需要”能不能达到这种程度，法律没有明确这样说。我自己考虑，好像也很难让业主来行使这样的优先权利。优先权的行使必须要考虑很多法律上的条件。第一，要考虑“同等条件”。同等条件也很难界定。第二，优先权的行使要受到除斥期间的限制，除斥期间可以排除形成权。除斥期间一般不超过六个月，到期之后权利就自然涤除了，就不能再提起了。第三，优先权被侵害在法律上不能构成侵权的理由，没办法提出侵权之诉。民法上的侵权是对支配权或者绝对权的侵害。侵权之诉之外就是违约之诉，而这里也没有违约的问题。所以，从形成权保护的角度看很难形成法律上的诉讼。所以我认为，立法者在这里有良好的意愿，是倾向于保护业主的利益，但是实现起来挺难的。我赞成要求开发商以公示的方式告诉业主车位转让的情形，来解决“首先满足业主需要”的问题。

　　主持人：有请朱树英律师。朱律师是新一届中房协法律专业委员会主任。朱律师有丰富的实务经验，善于运用法律规则解决现实生活中的纠纷。作为上海市的资深著名律师，朱律师还给我们带来了上海市关于车位登记问题的一些具体规定和实际作法，据我所知，上海市早在物权法出台之前，就已经开始给车位办理产权登记了，可以说相当超前。这些做法可以给我们提供启发和借鉴。[page]

　　朱树英：我讲两个问题：一是地下车库的归属，二是介绍一下上海市的作法。

　　地下车库的所有权归属，关键是要明确两个阶段。第一阶段，开发商取得所有权阶段。根据物权法，开发商取得土地使用权并开发房地产，当然取得了建筑物、构筑物的所有权。法律依据就是《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

　　第二阶段，在住宅出售和转让时，要根据约定来确认地下车库的权属。这个阶段判断地下车库是否为业主共有，取决于开发商是否将车库建筑面积公摊给业主。面积已公摊的，则车库当属业主共有;未公摊的，则可以由房产商和业主约定权属。法律依据是《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　从实务中看，地下车库通常都不会计入公摊面积。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条规定“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。”《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》也规定“除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。”那么，车库的产权只能是属于开发商。

　　总之，发生车位权属争议后，首先要界定车位是否已经公摊，如果公摊则属于业主共有;如果未公摊，则要看当事人的约定。

　　第二个问题是上海市关于地下车库(位)登记程序的规定。在《物权法》出台前，上海市就制定了《上海市房地产转让办法》和《上海市住宅物业管理规定》等地方法规和规章，规定地下车库可以转让和出租，可以办理房地产登记。

　　《上海市房地产转让办法》第27条“房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定;未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。”

　　上海也很重视“首先满足业主需要”的问题。《上海市住宅物业管理规定》第31条规定“物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”[page]

　　在登记方面，上海市房地资源局有《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》、《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》，规定了具体的操作程序。基本的规则是，地下车库(位)不单独发证，房屋、车位一起购买的，车位的编号、面积等情况在商品房的房地产权证附记栏内注记;先购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车位的，则由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车位的编号、面积等情况。再转让商品房的，地下车位应一并转让;需分别或单独转让的，应转让给该商品房小区内的房地产权利人。

　　实务中还有一个突出的问题，即结建民防工程的车库怎么认定?

　　根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》和上海市房地资源局《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》有关规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”也就是说，是实行谁投资、谁所有的原则，投资者可以取得所有权，并办理产权登记。