一、二期商品房缴纳的住宅区，总平面图记录。第一、第三期建设开始前总平面图可以变更吗2 .总平面变更后，有住宅容积率增加的现象，一期住宅销售时承诺的使用功能面积缩小了吗？ 3 .住宅区业主的绿化和道路

更新时间：2020-04-19 17:45:38人浏览

问题描述：

一、二期商品房缴纳的住宅区，总平面图记录。第一、第三期建设开始前总平面图可以变更吗2 .总平面变更后，有住宅容积率增加的现象，一期住宅销售时承诺的使用功能面积缩小了吗？ 3 .住宅区业主的绿化和道路等休闲场所也比出售房间时缩小了，一部分业主的家的阳光也被部分遮挡了吗？ 4 .业主应如何维护自己的利益？一、二期商品房缴纳的住宅区，总平面图记录。第一、第三期建设开始前总平面图可以变更吗2 .总平面变更后，有住宅容积率增加的现象，一期住宅销售时承诺的使用功能面积缩小了吗？ 3 .住宅区业主的绿化和道路

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商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。　　需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。
如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。
而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。
显然，这赋予了受害方更大的自主权。　　合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

2020-04-19 17:17:53

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凡是对已经签订的房屋买卖合同作出的修改和调整，都可以称为合同变更。在中华人民共合同法的第七十七条写到，当当事人协商一致时，便可以变更合同。我国的法律、法规规定变更合同应当依照规定办理批准、登记等手续。
在合同生效后，任何一方不得擅自在未经双方协商一致，达成书面协议后变更本合同。如需变或补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。如果发生下列条件，则一方有权书面通知另一方终止本合同：当发生不可抗力事件时;有一方在超过60天期限后仍无法履行其义务时;双方经协商一致同意终止本协议;法律约定的其他情形。
当发生上述情形之一时，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本协议自书面终止通知到达对方时终止。

2020-04-19 17:21:22