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该村黄某为了建设住宅，2010年和我家交换了40平方米的土地，双方和证人都有签名。但是，因为我的家人多年外出，所以对方的土地没有给我们。现在黄某也没有在交换的地方盖房子。只修了院子，这个交换协议

更新时间：2020-03-09 18:00:16人浏览

问题描述：

该村黄某为了建设住宅，2010年和我家交换了40平方米的土地，双方和证人都有签名。但是，因为我的家人多年外出，所以对方的土地没有给我们。现在黄某也没有在交换的地方盖房子。只修了院子，这个交换协议有效吗？土地使用权到底归谁？该村黄某为了建设住宅，2010年和我家交换了40平方米的土地，双方和证人都有签名。但是，因为我的家人多年外出，所以对方的土地没有给我们。现在黄某也没有在交换的地方盖房子。只修了院子，这个交换协议

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国有土地使用权转让应注意事项　　
1、必要的权属调查和资信能力调查。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。　　
2、有关评估事宜咨询。根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。　　
3、有关税费负担的咨询转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。　　
4、关于国有土地使用权转让担保问题。拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。　　
5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。　　
6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。　　
7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视。

2020-03-09 17:54:29

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土地使用证的房屋　　　国有土地使用证由国家土地管理局统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。lt;br/　　其主要内容包括：①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。②城镇土地使用中用地面积，其中建筑占地，共有使用权面积，其中分摊面积，土地等级;农村土地中土地总面积，其中地类面积。③备注。④变更记事。⑤附图以及证书的编号等。　　没有国有土地使用证的房屋能买吗：主要看土地性质而定。　　
1、如果土地是国有，那当然要有《国有土地使用证》的房屋才能买卖;　　
2、如果土地是集体所有，就无须《国有土地使用证》，如农村宅基地，往往有乡政府核发的宅基地使用证明，这种情形下买卖会有一定的限制。如对出售人而言，就不能再申请宅基地了。　　
3、如果售房者是开发商，没有《国有土地使用证》，房屋就属于违章建筑，无权对外合法销售，消费者当然也最好就别买，否则房产证的办理只能遥遥无期了。如果再有什么其他纠纷，消费者的权益就无法得到充分保障。

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