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是否出租，开发商将对房屋进行处理（当时给我的举例是一房二卖，并没有违反合同

更新时间：2019-06-07 09:29:51人浏览

问题描述：

您好！我要咨询的是商品房交付时产生分歧，具体情况是这样的：

本人在14年5月与开发商签订商品房购买合同，合同约定在2015年12月31日前交房；在15年12月31日前开发商为了避免逾期交房，就在交房日期之前已短信方式通知领取钥匙，当时整个大楼主体结构完工，但大楼外部与内部只完成1/3的大楼装修---楼顶部分；（注：该栋楼为高层楼32层）由于开发商销售代表是我同学，因此当时我婉转拒绝办理交房；之后再16年7月份左右该代表打电话给我爱人询问房子是否出租，交房后可以负责联系承租人，因没有出租意愿所以拒绝了这份好意，再16年9月20日左右短信最终通知必须在16年10月7日之前完成交房，如购买人不能完成交房，开发商将对房屋进行处理（当时给我的举例是一房二卖，因为在我的老家有这样的先例），我当时也同意和开发商在规定时间完成交房手续，给我提供的缴费清单我也看了，因没有注明费用的产生期限时间，所以我也没在意这个问题（例如后来电话告知物业费缴纳是2016年2月份--2017年2月份的费用）在规定时间委托我的姐夫去办理，结果得知物业费缴纳时间后觉得不合理，提出交涉后没有达成交房，后经我电话仔细询问销售代表后，我提出物业费缴纳时间段有异议：我还没有办理交房手续，为何就产生物业费了呢所以拒接；销售代表和物业人员的解释物业费的缴纳计算时间是按照合同约定的交房时间延迟一个月来计算，并没有违反合同，且提出，如果我拒绝，将违反购房合同的第11条交接条款中：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：当买受人接到出卖人的电话或通知后15日内未来办理房屋交接手续的因视为验收交接完毕，买受人完全认可，自房屋交付之日起（或视为交付之日起）该房屋毁损或其他风险及物业费等相关费用均由买受人承担，该商品房的保修期限亦从次日起算。

您说这样的情况作为买受人的我是否已经违反这个条款？如果没有我该怎么办？是否出租，开发商将对房屋进行处理（当时给我的举例是一房二卖，并没有违反合同

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失，择一金额较高的要求开发商赔偿。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2019-06-07 09:10:30

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开发商延期交房要分情况处理
　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

2019-06-07 09:29:51

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交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，开发商延期交房不赔偿怎么办，　　
一、开发商延期交房不赔偿怎么办　　
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。　　
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。　　
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。　　
二、延期交房的违约金国家规定是什么　　迟延交房的违约金的计算标准:《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

2019-06-07 09:24:29