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购买的是预售商品房，收房时开发商并未出示竣工验收合格证明，我们不能维权了吗？

更新时间：2019-06-01 13:18:46人浏览

问题描述：

购买的是预售商品房，合同有收房条件要开发商出示资料当时并未注意，收房时开发商并未出示竣工验收合格证明，住宅分户验收结果表，当时也不懂，开发商说正在办理，就收房了，半个月过去了也没有看到材料！我们不能维权了吗？谢谢！购买的是预售商品房，收房时开发商并未出示竣工验收合格证明，我们不能维权了吗？

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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：
(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(3) 持有建设工程规划许可证。
房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(5) 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。
(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
(7)法律、法规规定的其他条件。

2019-06-01 13:02:19

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商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。商品房预售条件由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:　　
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。　　
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　
(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。　　
(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。上海市商品房预售条件上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。　　以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:　　①土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;　　②土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;　　③取得商品房的建设工程规划许可证;　　④取得商品房的建设工程施工许可证;　　⑤商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;　　⑥已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;　　⑦已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议　　⑧已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。　　其中,第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定,7层以下(含7层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目,应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。　　相对而言,就商品房的预售条件来讲,上海的规定比国家和建设部的规定更为严格,这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说,商品房预售的条件越是严格,则购买期房的风险也就相应降低。

2019-06-01 13:07:52

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在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。
标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。
水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

2019-06-01 13:18:18

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关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

2019-06-01 13:18:46