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如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，主张违约金时，可以实际发生的损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。
如果买卖双方没有约定办理房产证的时间，以下时间视为开发商应当办理房产证的时间：一般逾期办证的违约金自期限届满之次日开始计算(即从实际交房日起90日开始计算)；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算；现房交付的，从合同签订之日起90日开始计算。
违约金止算点为开发商取得房产部门出具的办理初始登记收件收据之日(或提出申请办理初始登记之日)止。 违约金的计算基数是买房人的购房总额，包括买房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。
合同有约定按照约定计算，如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 在此需要提醒的是，因开发商违背承诺造成业主不能及时领到本应属于自己的产权证的情况时有发生，很多业主能忍则忍，认为反正自己实际占有该住房，不愿耗时耗力与开发商计较。
其实，这样做的风险是非常大的，按照《物权法》的规定，房屋是按照登记来确认房屋的归属的，如果购房者拿不到房产证或者没有办理登记，会使自己的房屋处于一种不稳定状态，容易产生纠纷。
另外需要注意的是，开发商赔偿了购房者损失后，并不是意味着就可以不交房或不办理房产证了，赔偿金的目的是督促开发商及时履行合同。
如果买卖双方没有约定办理房产证的时间，以下时间视为开发商应当办理房产证的时间：一般逾期办证的违约金自期限届满之次日开始计算(即从实际交房日起90日开始计算)；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算；现房交付的，从合同签订之日起90日开始计算。
违约金止算点为开发商取得房产部门出具的办理初始登记收件收据之日(或提出申请办理初始登记之日)止。 违约金的计算基数是买房人的购房总额，包括买房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。
合同有约定按照约定计算，如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 在此需要提醒的是，因开发商违背承诺造成业主不能及时领到本应属于自己的产权证的情况时有发生，很多业主能忍则忍，认为反正自己实际占有该住房，不愿耗时耗力与开发商计较。
其实，这样做的风险是非常大的，按照《物权法》的规定，房屋是按照登记来确认房屋的归属的，如果购房者拿不到房产证或者没有办理登记，会使自己的房屋处于一种不稳定状态，容易产生纠纷。
另外需要注意的是，开发商赔偿了购房者损失后，并不是意味着就可以不交房或不办理房产证了，赔偿金的目的是督促开发商及时履行合同。
2019-03-02 17:31:58
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办理房产典当需要哪些材料，
(一)私有：
1、房屋所有权证;
2、夫妻双方身份证(属多人共有的，所有权人均出示身份证和签字盖章);
3、户口、结婚证(或离婚证)，单身需证明;
4、契税完契证;
5、发票;
6、购房协议书(房改房);公证书(房改);
(二)公有：
1、介绍信;
2、营业执照;
3、房产证;
4、法人委托书(加盖公章法人代表私章);
5、法人代表和经办人身份证;
6、中外合资、有限责任公司须或股东大会决定。 相关知识延伸阅读：房产典当注意事项
1、寻找实力强，信誉好的公司合作，有保证，可以有效避免不必要的纠纷。
2、此种融资方式比较适合中短期的资金运作，因为利息要高于银行贷款。
3、对于只有一套房产的个人谨慎选择此种方式，而且负责的典当行会做风险评估，如果有一定风险，可能会拒绝你的典当要求。
4、要记得及时还款并与典当行沟通，以免忘记还款，影响房屋正常使用。
(一)私有：
1、房屋所有权证;
2、夫妻双方身份证(属多人共有的，所有权人均出示身份证和签字盖章);
3、户口、结婚证(或离婚证)，单身需证明;
4、契税完契证;
5、发票;
6、购房协议书(房改房);公证书(房改);
(二)公有：
1、介绍信;
2、营业执照;
3、房产证;
4、法人委托书(加盖公章法人代表私章);
5、法人代表和经办人身份证;
6、中外合资、有限责任公司须或股东大会决定。 相关知识延伸阅读：房产典当注意事项
1、寻找实力强，信誉好的公司合作，有保证，可以有效避免不必要的纠纷。
2、此种融资方式比较适合中短期的资金运作，因为利息要高于银行贷款。
3、对于只有一套房产的个人谨慎选择此种方式，而且负责的典当行会做风险评估，如果有一定风险，可能会拒绝你的典当要求。
4、要记得及时还款并与典当行沟通，以免忘记还款，影响房屋正常使用。
2019-03-02 17:39:26
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按揭房贷款所需资料如下：
1、身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证;
2、户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印;
3、婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明;
4、工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行;
5、流水帐，就是你收入的证明;
6、非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明;
7、查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理;
8、银行所需的其他资料。 各银行规定略有不同，如有需要请具体查询。
1、身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证;
2、户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印;
3、婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明;
4、工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行;
5、流水帐，就是你收入的证明;
6、非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明;
7、查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理;
8、银行所需的其他资料。 各银行规定略有不同，如有需要请具体查询。
2019-03-02 17:45:28
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