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并重新签订商品房预售合同以及发票和正式合同。我想知道如果与开发商签订了新的商品房预售合同与正式合同，还应该注意什么事宜？

更新时间：2019-01-02 04:57:10人浏览

问题描述：

我于2007年9月在吉林白山市石人镇的金河小区买了一套房子，因为当时房屋还没有建设好，就与开发商签订了商品房预售合同，合同上注明了交房日期为2007年11月，并约定如逾期交房，按房屋交款额的万分之二给与补偿，直至房屋交付。但时至今日房屋也没有交付使用，经我多次找到开发商与其协商都未果的情况下于2009年8月起诉到法院要求限期交房，胜诉后判决书上注明从胜诉之日起60日内交房，但直到现在仍没有交付。前几日售楼处给我打来电话说是房屋在09年11月末会按期交付，但房屋的产权面积比我当时签订了商品房预售合同时多了4.86平方，要求我补齐房款，并重新签订商品房预售合同以及发票和正式合同。在新签订的商品房预售合同与正式合同中并没有之前约定的万分之二的赔偿条款，也没有具体的交付日期，关于赔偿的事开发商一字未提。

我想知道如果与开发商签订了新的商品房预售合同与正式合同，那么之前约定的在法院已胜诉的商品房预售合同中万分之二的赔偿是否还有效，开发商对于赔偿的事一字不提我们也找不着其人，我们应该怎么办，还应该注意什么事宜？请各位律师帮忙解答！谢谢。此事很急，在线等。在次谢谢了。

4位律师解答

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《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产建设企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产建设企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
返本销售的实质是房地产建设企业以其房屋所有权交换房屋买受人一定数额货币(购房款)和一定年限(返本期限)内的使用权。　　售后包租实际包含两层法律关系：一是买卖合同关系，二是租赁合同关系。
返本销售和售后包租，对房地产建设企业来讲，其目的是可以迅速回笼建设资金;对购房者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定期限内的租金收益。
在目前的法制状况下，没有强大的监管手段来保证房地产建设企业返本和保证租金收益。从实际情况看，大多数房地产建设企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，返本、包租只是促销手段，且往往带有一定欺骗性，因此法律全面禁止返本销售和售后包租。

2019-01-02 04:31:32

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　房屋预售合同没有规定无理由退房的违约金的百分比或具体违约金的金额的，则不需要赔偿违约金。
　　根据《合同法》的规定，违约金应由合同当事人自行约定，如果没有约定违约金而一方违约的，另一方不能要求违约方支付违约金，而应该要求赔偿因违约方的违约而造成的经济损失。
　　《合同法》
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2019-01-02 04:38:32