咨询一下房屋买卖纠纷：我想知道应该由谁承担法律责任？无房地产开发商
更新时间：2019-05-10 14:34:07人浏览
问题描述：
律师，你好，咨询一下房屋买卖纠纷：我今年2月份在镇上买的房子，已经付清了购房款。后发现房屋主体结构柱子偏位歪斜弯曲！找卖方退房被拒绝！经国土局、建设局、房管局查询所购房屋档案资料……查明：无房地产开发商、私人以‘出让’方式购买的国有土地作价入股（挂靠）建筑公司（投资）建房，规划证、施工许可证（编号无法查询）都是私人的名字〈称私人建房合法吗？又称集资建房但是无集资人的身份信息及投资金额！建筑公司和私人将其故意混合让人无法确定是谁投资的！〉建筑公司既属于挂靠又属于投资又属于施工单位授权某人售房……我已经起诉了：应该列哪些为被告？？？1建筑公司2国有土地使用权人3卖房的人？（主张解除合同、退购房款、已付购房款一倍的赔偿、诉讼费由被告承担）合理合法吗？，我想知道应该由谁承担法律责任？审判依照土地性质判决，无房地产开发商、无《商品房预售许可证》法院会支持我的诉讼请求吗？急（明天开庭）！求解答。18380732882杨咨询一下房屋买卖纠纷：我想知道应该由谁承担法律责任？无房地产开发商
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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《商品房预售许可证》变更
1、申请者所需填写提交的申请表格：
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料： A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
1、申请者所需填写提交的申请表格：
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料： A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
2019-05-10 14:06:45
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关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
2019-05-10 14:11:19
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划拨土地如何转为出让土地
1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准(一般为土地所在的市、县人民政府)。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。
应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
3、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准(一般为土地所在的市、县人民政府)。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。
应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
3、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
2019-05-10 14:31:36
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1.购买商品房开发商违约不交房。延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。
2.延期交房包括两种情况：
(一) 正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。
(二) 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
3.如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
(一) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
(二) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
(三) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。
2019-05-10 14:34:07
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