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咨询一下二手房纠纷问题，及4万3的中介佣金和4800元的贷款手续费，是否可行。

更新时间：2019-06-08 23:40:37人浏览

问题描述：

同?您好，我想咨询一下二手房纠纷问题，我于8月22日与中介及房东签订了二手房交易合同，并于当日交付了8万定金，及4万3的中介佣金和4800元的贷款手续费，之后开始进入贷款审核环节，并且三方约定在20个工作日内完成审核后，双方进行正式交易过户，现在在14个工作日时审核完毕，通知房东（产权人）交易，房东突然反悔说不卖了。没有原因，并且说房子不是她的，在她离异时跟前夫约定了房屋属于前夫所有。她只是负责到场签字，现在前夫不卖了，她没有办法。并且说该情况早已告知过中介。现在单方面要解约，也不出面甚至不接电话，也拒不按合同执行进行违约赔付。现在中介也不出面处理，并且要我起诉房东追讨。中介不退还价值约13万的定金和佣金。我认为这存在恶劣的欺瞒。中介帮助隐瞒房屋事实造成我的重大损失，我想以诈骗罪直接报警，是否可行。法院起诉是漫长的路，我也不想追要双倍的违约金，只想让中介把所有费用退还（定金托管于中介处）咨询一下二手房纠纷问题，及4万3的中介佣金和4800元的贷款手续费，是否可行。

4位律师解答

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通常，中介方的收费方式有两种类型，一是约定服务项目和服务期间，如约定其服务期间从寻找潜在买家直至房屋产权过户为止，负责协助签署合同、提供信息和咨询、代办贷款、产权过户及评估等，并就其全部服务收取总的居间费用;二是分别约定其服务项目及每个项目的服务费用。审理中，需要区分已经提供的服务和未实际发生的费用，以确定应予退还的费用。　　
四、对于信息服务费，即中介方就交易行为提供的信息和咨询所收取的费用，一方面，即使房屋买卖合同解除，买卖双方未能达成交易，但中介方确已提供居间服务，应就其服务收取报酬;另一方面，买卖双方的合同因受房屋新政原因未能实际履行，不存在一方违约，在此种情况下，法院应从公平原则入手，结合个案情况对信息服务费的数额予以酌定。

2019-06-08 23:17:10

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二手房屋的交易流程关于流程的的解释：　　
1、凡是有银行贷款的房子，交易的前提是把银行的贷款结清(必须的)并把抵押注销后方可办理过户或更名手续。　　
2、未办理房产证的房子过户是以新的购房合同备案完成为结束(需要贷款的则需抵押)，而开具新合同的条件是把原来抵押在银行的、购房者收执的、房产局备案存档的、以及开发商存档的全部的旧合同都统一给开发商后，开发商方可与新的购房者签订新的合同并作备案。这种交易方式更合理的说法应该叫做合同的权利与义务的转让，也叫合同更名，类似的交易主要受开发商是否同意更改合同的限制，新政策约定的所谓期房不得交易是没有影响的。　　
3、已有房产证的房产在产权过户登记时，同样需要把旧房产证原件、合同、申请表等相关资料上交房产局，并需要本人带身份证原件，当着房产局工作人员的面进行签字、盖手印(有共有人和需要委托的有其他要求)。　　
4、旁边的数字表示该工作所需要的工作日，“?”表示因不同的银行和中介公司有不同的时间等(后者偏差不大)。　　
5、有无房产证的房子，交易前均需要查档。　　
6、有证的房子过户肯定要评估，无证的但是需要贷款也需要评估(个别银行不要求)。评估的作用一是作为交契税的参考(必须的)，一是贷款银行的价值参考。　　
7、房产交易时需要准备的资料：其实无非就是产权与交易双方的身份证明，像房产证、身份证或户口本。为节省麻烦，建议都带上。　　
8、贷款的需要补交：首期房款的收据、单位盖章的收入证明或者其他能够证明贷款人收入或其他财产的证明资料。　　关于二手房交易的费用结合上述的交易流程：　　
1、提前还贷在，大多数银行是不收取违约金的(只是大多都需要提前一个月作申请，极个别银行收取1-2个月的利息作违约金)。　　
2、未办理房产证的房产在交易过程中，开发商会收取一定的更名手续费(该费用无标准而且大多数无任何票据，可能是0也可能是10000。甚至开发商可以不同意更名——交易无法进行，只有办出房产证才能买卖)。　　
3、已有房产证的房子交易时必须交纳的费用：手续费：新房3元/建筑面积，二手6元/建筑面积。契税：取成交价与评估价的高者×
1.5%登记费80元工本费10元/本(另有营业税、3%的契税只在非住宅的或者有特殊情况的房产交易时需要交纳)。　　
4、如需办理银行贷款的还需要交纳抵押登记费80元和保险费：房屋总价×贷款年限×费率。费率：6-10年是
0.052%11-15年是.048%16-20年是.045%。　　
5、以上费用是不含任何劳务和服务性质的费用，如需委托中介公司的，将有以下费用产生：A、交易服务费费：成交价的2%B、如需按揭贷款的另收600元(或以成交价的
2.5%收取)C、如果房产原来就是贷款未结清的、并且买方也需要办理贷款的，这样就会需要中介公司垫资帮助解押的，中介公司将收取垫资额3%-4%的费用，并且还有加急、公证等费用。　　
6、综上所述：一套有证的房屋过户，房产局方面收取的额度约为房价的
2.%-
2.5%之间，如需委托中介的、贷款的或解押的还有更多费用。

2019-06-08 23:23:52

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2019-06-08 23:29:30