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是不是属于全体业主所有，是否物业说出租就可以出租，而不需要经过业主的同意。

更新时间：2018-11-05 13:17:16人浏览

问题描述：

沈律师你好，我是杭州市余杭区仓前镇青枫墅园的业主，我想咨询几个问题

1、小区物业要求已经入住的业主进行地面车位的报名抽签，抽中的交1200元一年的车位费，车可以开进小区停到车位。

2、在小区入住率不到一半的情况下，这种方式是不是侵害了尚未入住的那一部分人的应有的权利

3、在物业多次做出侵害业主权利的情况下，是否可以要求政府介入，审核或是更换物业服务

4、如果我没抽中，那是不是就是物业说的，我的车就不能开进小区，就算小区有空余的车位也不行。

5、作为一个业主，我想知道对于小区内的公共道路，公园等共有设施等，我有哪儿有效的权利。比如小区地面车位，是不是属于全体业主所有，那么，是否物业说出租就可以出租，而不需要经过业主的同意。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
业主在购买车位的时候应该注意哪些问题?
业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

2018-11-05 12:56:25

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《物权法》颁布后对小区的绿地、道路、电梯等公共设施的权属做出了明确规定，属于小区业主共有。但对于停车位的权属进行了区分，一部分是占用了小区公共面积的地面停车位，属于业主共有；一部分是规划到地下的地下车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，基本上等同于说是属于开发商。
综上，你所说的物业出租的地面停车位和绿化面积均为业主共有，物业擅自出租是对业主权益的侵害。可以通过业主大会或者业主委员会向人民法院提起诉讼。

2018-11-05 13:02:38