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付款方式每年一付。我想问下这样的合同合法吗？是不是超出了行为代理人的权限，属于无效合同。是否合法

更新时间：2018-10-28 02:01:17人浏览

问题描述：

律师朋友您好，我们村里村集体的水库，被三个村长私自签合同承包给隔壁村的人。而且合同条款很烂，主要是以下三条:

1，合同期限长达16年，

2，16年内不准涨价，付款方式每年一付。

3, 如果推翻合同，需要赔偿对方16年的租金。

我想问下这样的合同合法吗？

1, 没有经过村民2/3的票数同意

2, 没有经过乡镇府的批准

3, 村长的任期只有一年，他签16年的合同，是不是超出了行为代理人的权限，属于无效合同。

请律师帮忙从法律的角度分析合同是否合法，谢谢您了。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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1、出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定。认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

2018-10-28 01:36:19

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租赁合同上有明确规定违约金的.出租人须按照合同约定赔偿你违约金，如果没有约定违约金，出租人须赔偿因其违约给你造成的损失（包括间接损失）。包括：
房屋装饰装修费（不能拆除或不易拆除部分）；已经支付的水电气物业管理费；
间接损失理解不同，实践中法院裁判的也不一样。
比如可以要求，合同未履行期间经营利润损失。但也有观点认为以后经营期间的利润是受多种因素制约，租房者完全可以另租房子继续经营，所以这个损失并非解除房租方直接造成的。
解除房租当期市场房租价格与合同租金的差价，当然只在差价为正数的时候有意义。

2018-10-28 01:38:11