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预付了20W,要付违约金给卖方?他们得陪我们家违约金具体的比例是多少?

更新时间：2018-10-04 21:19:04人浏览

问题描述：

是这样的,我家在一年前买了套房子,预付了20W,与卖房子的公司签了合同说18个月交付房子,但是卖方公司中间土地方面和原先土地所有者没谈好,到现在都还没有盖楼,也就说在合同规定时间内肯定不可能盖出楼房,到13年4月就该满18个月了也就是说还要3个月了,因为看着渺茫,所以我家在12年10月份就开始向卖方要回钱到现在已经4个月了,卖方一直推辞今天拖明天的或是不接电哈,到现在还是要不到钱,眼看过年了估计希望更是不大,下周2我妈还要去要。我想问的是:1.我们家这样要回属于自己的钱退了房子,虽然现在仍处于合同期内,我们的做法是否算我们单方面毁约,要付违约金给卖方?2.卖方如果一直拖在合同期限前1天把钱给我们还了,是否他也不算毁约,不承担任何责任,即便盖楼的地方连个坑都还没挖3.如果我们家最后等到今年4月份合同期到,卖方是肯定盖不出楼的,他们得陪我们家违约金具体的比例是多少?4.请各位律师帮帮我看我家这个状况现在是现在退房就要回自己那20W好还是等3个月合同期到叫他们赔违约金好,或是有什么更好的办法? 麻烦了,谢谢

3位律师解答

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合同中一般都会约定购房合同毁约违约金，例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房，要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多，但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。
至于以政策变动是作为不可抗力解除合同，这从2007年房价下跌时的官司来看，法院并不给予支持。

2018-10-04 21:01:39

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卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

2018-10-04 21:04:02

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违约金可分为法定违约金与约定违约金。
法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;
约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。
如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。
如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。
一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
看来合同双方在签订了合同条款后，已具备合同法中的效力，任何一方发生违约，则会予以合同当事人对方予以相应的赔偿，违约金的上限应该根据损失程度来估算。

2018-10-04 21:19:04