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要求退款也不给退，后来知道这是小产权，小产权房一房两卖如何维权，可以拿回购房款吗？

更新时间：2018-10-04 07:28:51人浏览

问题描述：

我于2011年8月份在静海县**小区购买了一套房子，买之前开发商说五证正在办理中，承诺70年产权，房本可做抵押，房屋可交易等信息。合同上写的是今年5月30号交房，可到现在9月份了房子只建了一半，还经常停工交房遥遥无期，要求退款也不给退，现在是又得不到房子又拿不回钱。后来知道这是小产权，五证根本就办不下来。最近开发商又把我们买的这栋楼的一至五层抵账给了建筑商，建筑商把这五层楼又卖掉了，我买的是404，也在其中。请问律师，小产权房一房两卖如何维权，可以拿回购房款吗？

3位律师解答

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严格来说，小产权房不是一个法律概念，而是人们对集体土地上商品房转让的房产的一种通俗说法。　　
一、能不能购买小产权房?　　目前我国的法律法规规定，不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。小产权房的权益不受法律保护。因此，一旦发生小产权房的纠纷，购房者的自身权益就很难得到应有的保障。　　因此，我们不建议购买小产权房。同时也提醒各位购房者，在购买小产权房前要谨慎，不能盲目购买，否则有可能追悔不及，具体的弊端我们将在下文予以介绍。　　
二、购买小产权房存在哪些弊端?　　
1、小产权房产没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。　　
2、小产权住房无法上市流通，也无法办理过户手续。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备进行房产转让、处分、收益和继承等权利。此外，由于小产权房产本身就不具备相应的产权，所以也不具备过户的权利。　　
3、小产权住房没有占地补偿。遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。　　
4、小产权无法办理银行贷款。因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续。没有国家出具合法产权证的房产银行的不会放款的。　　
5、户口无法迁入。由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。　　
6、政策的不确定性。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。　　以上便是对能不能购买小产权房，以及购买小产权房存在哪些弊端等问题所作的相关介绍。由于法律不保护小产权房，一旦发生纠纷，很难保障购房者的权益。此外，小产权房也有很多弊端。总的来说，小产权几乎等同于无产权。因此，我们建议最好不要购买小产权房。即便要购买，也要慎重考虑可能会产生的后果。在签约的过程中，可以向专业律师寻求帮助，以便最大程度地维护自己的利益。

2018-10-04 07:06:28

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处理房屋买卖合同纠纷需要根据不同的情况，采用不同的方法。
(一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。
不管什么原因，只要不构成不可抗力，卖方就应当承担违约责任。
(二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房等。
在此种情况下，买房人可以要求解除合同，并向出卖人主张违约责任等。

2018-10-04 07:09:58

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“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2018-10-04 07:28:51