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就去售楼处咨询当时的销售人员说房屋销售很快，却对该房子很不满意，请问我可以开发商在未取得商品房预售许可证的时候与我签订了“委托建房意向书”无效为由要求退款吗！

更新时间：2018-09-20 10:48:31人浏览

问题描述：

2011年九月我看到一楼盘的销售广告，就去售楼处咨询当时的销售人员说房屋销售很快，只剩下部分房子，而且很快就可能涨价，就交了五万元定金，20天之后交首付款时签订了“委托建房意向书”上面有一款说甲方自愿要求与乙方签订委托建房协议书，却对该项目部具备商品房销售许可条件的事实已经明知，甲方不追究乙方任何责任当时也曾提出异议，但售楼小姐已经签了一曲多份了都是这样的内容不可能对我例外，当时因为有近十万元钱已经交给了开发商，只好签字，现在我听说无预售许可证签订的合同是无效的，却对该房子很不满意，但现在开发商已经拿到了预售许可证。请问我可以开发商在未取得商品房预售许可证的时候与我签订了“委托建房意向书”无效为由要求退款吗！

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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购买预售商品房，应当注意的问题如下：
1、查看《商品房预售许可证》
对于未取得《商品房预售许可证》的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房，请勿购买，也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。
2、慎交房款
您在购房时请注意将购房款（首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。
3、及时备案
您与开发企业签订《商品房买卖合同》后，请要求开发企业及时到当地所在局办理商品房预售合同备案手续。您可通过开发企业提供的业务编码和查询码，登录您当地所在局门户网站进行业务查询；也可持本人有效身份证和合同，到当地所在局不动产登记中心窗口查询合同备案信息。

2018-09-20 10:31:48

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商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。商品房预售条件由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:　　
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。　　
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　
(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。　　
(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。上海市商品房预售条件上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。　　以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:　　①土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;　　②土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;　　③取得商品房的建设工程规划许可证;　　④取得商品房的建设工程施工许可证;　　⑤商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;　　⑥已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;　　⑦已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议　　⑧已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。　　其中,第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定,7层以下(含7层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目,应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。　　相对而言,就商品房的预售条件来讲,上海的规定比国家和建设部的规定更为严格,这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说,商品房预售的条件越是严格,则购买期房的风险也就相应降低。

2018-09-20 10:37:35