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和下家重立合同，合同中的违约责任是否能通过法律途径维权，拿回我的剩余房租，我想尽快委托办理

更新时间：2018-09-17 05:33:16人浏览

问题描述：

我于2014年3月31日在租一商铺，合同期为两年，年租金为：壹拾壹万元，房租半年支付一次，无转主让费，给前租客设备补偿金（其实为变向的转让费，房东在场，但不写入合同），10月份因双方家中均有一人患重病，生意不能正常进行，故和房东商量，要求中止合同。房东以不退合同中约定的壹个月房租及两年合同总价的10%的违约金，由于我当时急需用钱，和房东协商，1、要求我清空搬出，等房子何时租出再支付剩余房租；2、找到下家，和下家重立合同，设备可转卖。当时就经济方面的考虑，选择第二种解决方法，但是，我找了几个下家，房东均处处刁难，如不租足疗，不讲理由，还将房租涨至壹年壹拾叁万元；后下家做餐饮，房租达到其要求，准备签约时，房东又要合同只签一年；后面的下家要求合同签两年的，房东将房租涨至壹年壹拾伍万。我家中确有事，并无精力和其纠缠，好话说尽，并无效果。我现在咨询，1、合同中的违约责任是否合理；2、我是否能通过法律途径维权，拿回我的剩余房租，合同中并无它实质性条约（除合同中约定的壹个月房租及两年合同总价的10%的违约金），不知起诉时否有胜算，如何走流程。若有胜算，我想尽快委托办理，谢谢！

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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合同法明确规定，租赁合同中未经出租方允许，承租方不得私自转租，否则视为违约，出租方可以以此解除合同，同时对方长期拖欠租金的行为也依据在事实上构成了违约，你们可以依次直接解除合同，要求对方限期搬出并付清拖欠的租金。对于装修补偿的问题，不知道你在什么地方，上海市高级人民法院对此有一个专门规定，一要看其装修是否获得你们的允许，二如果其违约造成合同解除，出租方一般也不用另行补偿。
当然，以上均需有一定的证据支持，并采取相应恰当的法律措施，否则可能陷入被动。

2018-09-17 05:12:05

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房东提前收回房屋，是否承担违约风险，取决于双方的租赁合同是如何约定的。
　　根据《中华人民共和国合同法》规定：
　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　如果承租方行为不满足租赁合同中约定的房东可以提前解除合同的情形，而合同又约定了一方提前解除合同需承担违约责任的，则房东需赔偿承租方损失。

2018-09-17 05:17:07