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物权法规定我们有两种拆迁补偿方式可以选择：即货币补偿和产权调换，物权法规定我们有权利自主决定土地使用权和房屋所有权是否转让给开发商

更新时间：2018-09-06 08:33:26人浏览

问题描述：

我家商服房屋属于私有房产手续齐全，市政府把土地出让给开发商，盖住宅和商服，拆迁性质属于商业性开发，开发商提出只有一种补偿方式即货币补偿，每平方补偿五千元，实在太低，我家此房是商服每年租金五万元是主要生活来源，现在开发商一口价不与我们协商，拆迁范围内公家房子已经拆完，因为我家房子占在规划项目的绿化带和扩建路上，不影响开发商总体施工，所以开发商将我家房子圈在那里不管，并且断水断电，多次找拆迁办协商解决，对方推诿不予理睬，请问律师：1、物权法规定我们有两种拆迁补偿方式可以选择：即货币补偿和产权调换，现在政府管理部门和开发商却规定我们只有一种补偿方式，到底是应该按照物权法还是地方政府的规定办？2、既然是商业性开发，物权法规定我们有权利自主决定土地使用权和房屋所有权是否转让给开发商，这条规定在实际中是否能成立？如果成立就不应该是开发商来规定赔偿价格，而且是不合理的价格，请问我们该怎么办？3、现在整个工程正在实施建设中，预计两年内完工，若开发商就此对我家房屋置之不理，两年后我家房子将占在新楼区的绿化带和拓宽路面上，到时候开发商会不会偷换概念将我的房子说成影响市容，以公共利益开发的名义给与补偿？

3位律师解答

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房屋土地使用权是多长时间?　　
1、土地使用权的年限：住宅用地的为70年，工业用地为50年，商业用地为40年。　　
2、现在有关方面要求将新房土地使用权改为50年，有可能是开发商获取的土地不是住宅用地，而是工业用地或商业用地，其土地出让金的金额是不同的。　　
3、如果是开发商要求改年限，可以要求退房、要求经济补偿或举报投诉;如果是当地的房管部门要求改变年限，可以向有关方面投诉，诉求当时办理产权证的时候或者开发商卖房时为何没有告知?要求有关部门解决此问题，给一个明确、满意的答复。　　
4、房屋土地使用权计算时间是从国家把土地下放给开发商那一天开始计算，并不是从买回去之后开始计算。　　
5、商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。　　
6、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2018-09-06 08:20:20

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《城市房地产转让管理规定》第十二条规定：“同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的”就可能导致房与地登记不一致的后果。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
”

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