房屋买卖合同是否有效 我的土地使用证的性质是以划拨方式设立的建设用地使用权，一个是购房合同
更新时间：2018-09-06 07:48:15人浏览
问题描述：
房屋买卖合同是否有效 2003年我通过镇城建局批准，在镇向阳街东侧口原屋基基础上，加上购买的周围空地42平方米，改扩修建了约1100平方米的房屋，房屋的性质是我家自用的私有住宅。我的土地使用证的性质是以划拨方式设立的建设用地使用权，这块地以前是我家的宅基地，搞小城镇建设后转为国有划拨土地。由于修房后我没有钱，所以现在都没办房产证。但是2003年至2005年10月我把房屋卖了七户人家。并签订了两个合同，我们当时签订了两个合同，一个是自建合同，一个是购房合同，自建合同是虚假的，双方根本就没有履行。也没有通过通过房地产管理部门同意。我有证据如下（一）他们于2010年5月22日签订了一个《关于办理国土证房产证的决定》他们自己承认是购买的。（二）所有的建房费用都是我一人支付的。我有土地出让金手续、配套费、支付材料费、工资款等手续为证。买方是拿不出除合同之外的其他证据。我现在已经交付房屋给他们使用，他们也给了大部分购房款，至今没有办理一切手续，现在房屋增值，他们要求我办理房产证，合同注明由我办。显然房屋买卖合同是无效的，但如判定无效，房屋增值这笔收入应该归属于购房者。请问我该怎么办为好！
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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只要无违法行为，买卖双方没有意见纠纷就有效。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。
2018-09-06 07:31:24
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目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。 其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，
亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。 其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题
一、房屋买卖合同的形式要件问题，
亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。 其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题
2018-09-06 07:36:01
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根据法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2018-09-06 07:48:15
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