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办理房产证、此合同有效吗？这件事情能影响我之间的房屋买卖合同的效力吗？他不同意。

更新时间：2018-09-06 07:34:37人浏览

问题描述：

我于10年8月与人签署了一份房屋买卖合同，购买一套还没有办理房产证的房子。当时付对方5000的定金。合同额36万。合同上是首付9万，剩余的贷款！贷款时中介告之，可以操作下给多贷点。当时资金需要周转，也就心动了。和卖方商量，在原合同上更改了首付（首付成了1.8万）。通过中介申请贷34万，办理完贷款手续，银行贷款也批了。需要办理房产更名，办理房产证、进行银行抵押时。卖方突然要求付原来的9万首付，考虑到人家也是帮过我们，我们就准备了9万要付首付。可对方又突然要求付全款。不然不和我更名。付不了全款就不卖了。我想咨询律师 1、我们原先签署的房屋买卖合同，由于首付不足全款的30%。此合同有效吗？ 2、合同首付更改后（几份合同统一都改了）更改了首付，还有效吗？ 3、中介给我操作贷了34万（这事违反银行规定，但中介都能做到），这件事情能影响我之间的房屋买卖合同的效力吗？ 4、卖方说改当时，他不同意。但是合同在他手他拿出来改的。当时我们的购买价格属于当地平均价格，现在房子可能涨了点，估计卖方想以更高的价格卖掉，他才为难我们，怎么办？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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房屋买卖必须知道的法律法规：有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及各地的地方性法规等法律法规可以参照。
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

2018-09-06 07:06:17

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《合同法》第八条规定:“依法成立合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同,受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果――当对事人的法律约束力作出了规定。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、规定应办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”该条规定,对合同的生效要作了规定。上述两条规定,对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。
1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件:
(1)当事人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实:
(3)合同的内容合法。另外,不得违反《合同法》第五十二条的规定。
2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同。因此,房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式,合同不能有效成立。另外,当事人申请房屋权属移转登记时,必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同,否则无法办理产权移转登记。
3、没有进行地过户登记不影响合同的效力。作为房屋权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件,欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。希望以上对于你提出的南宁房屋买卖合同纠纷怎么解决这个问题有所帮助，可以帮您解决相关问题。

2018-09-06 07:08:28