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开发商通知签购房合同，3.付款方式为按揭贷款，要求开发商退还定金？

更新时间：2018-09-05 22:36:52人浏览

问题描述：

您好！我在北京工作，准备在北京邻县河北固安县买房，签了认购书并交付定金一万元，开发商通知签购房合同，我认为其中不明确及不合理的条款很多（1.请问“商品房交付使用180日内将产权登记备案”是否为取得产权证的时间？2.面积差异处理按建筑面积处理。我认为可能存在套内使用面积缩小，公摊面积增大，而建筑面积不变的情况发生。3.付款方式为按揭贷款，在这一方面，附件中只写有因买受方原因导致贷款不成或未能按时付款为买受方违约，因此我要求补充：若贷款不成，则卖方返还买受方所有已付费用或按买受方所能接受的金额分期付款。4.大维修金交给开发商。5.在建楼中间还有一些没有搬迁的房子，是否会导致以后无法入住。）如若贷款不成发生，开发商不退款，那开发商岂不是白赚了好几万首付又留下了房子，而我们多年积攒的血汗钱不翼而飞。面对开发商不平等的霸王条款，当天我没有签订。请问各位专业人士，如若开发商始终不让变更或附加其他合法、合理的条款，我是否可以解除认购协议，要求开发商退还定金？另有一点，售楼人员告诉我们面积从原来认购时的82.8㎡变为82.33㎡，虽然范围小但有变动，我可以要求返还定金吗？希望大家帮帮我，谢谢！

3位律师解答

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开发商必须返还购房定金的情形，　　
一、开发商必须返还购房定金的情形　　
(一)因开发商的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。　　定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的购房合同，如果购房合同顺利签订，那么购房定金就一般转为购房款;如果购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。　　《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，如果由于开发商的原因，导致商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。　　
(二)因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。　　如果商品房买卖合同未能顺利签订，但是这不是开发商或者购房者的原因导致的，进一步说，如果开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是必须要把购房定金全额返还给购房中的。但是，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，所以开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。　　
二、没有签购房合同能拿回定金吗　　认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面就常见的几种情况进行分析：　　
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。　　
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。　　
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。　　
4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。　　
5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。　　
6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。　　因此，根据上述第三种情形，如果开发商和购房者就商品房买卖合同(购房合同)的内容无法达成一致的，那么，就不属于违约情形，购房合同无法签订时购房定金可以要回来。

2018-09-05 22:16:06