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我爸购买了我们村里的集体房共有四间。也签了房屋转让协议。可是房屋转让协议书上涂改了好几处

更新时间：2018-09-05 07:51:18人浏览

问题描述：

律师，您好！我爸购买了我们村里的集体房共有四间。本将其中的三间卖给其他三人的。也签了房屋转让协议。可是房屋转让协议书上涂改了好几处，并且本由乙方负责的费用协议上写的是由丙方负责。最重要的是到现在买房的人并没有把钱付给我爸。反正种种问题都在协议上的，那张协议写的很不符合道理的。现在我爸不想卖了，我想问下律师这样可以反悔吗？最好我把协议让您过目一下。问题好像很复杂，这里说的不是很清楚。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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一、转让抵押房屋合同是否有效　　
(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。　　
(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记　　被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”　　
二、买到抵押房如何避免风险　　
(一)抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效　　根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。　　
(二)开发商故意隐瞒抵押状况，购房者可申请赔偿　　开发商在向应女士出售抵押商品房时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，因而其转让行为是无效行为。也就是说，与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此，银行作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。　　此时，购房者可以根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”消费者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2018-09-05 07:36:52

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就买方来说，买方时防止卖方违约的方法是：
一是签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖房了。
二是发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。
但如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。所以开发商一般不会冒此风险。

2018-09-05 07:44:32

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例如：单位集资房的转让协议应该如何写，　　由于集资房属于不完全产权，也就是说，集资建房的当事人并不享有完全的产权，所以其不能直接转让集资房。只有在缴纳相关费用并取得集资房的完全产权以后，才可以转入集资房。　　
一、单位集资房的转让协议应该如何写　　集资房转转让协议属于房屋买卖合同的一种，因此集资房转让协议的写法基本上与其他二手房买卖协议是一样的。集资房转让协议的主要内容有：　　
1、当事人的相关信息(姓名、工作单位、住址、身份证号等);　　
2、集资房的具体信息(楼层、房号、具体位置等)　　
3、集资房转让的价格以及支付方式;　　
4、双方的违约责任　　
二、集资房转让协议范本;　　转让方(以下简称甲方)：工作单位：住址：身份证号：　　受让方(以下简称乙方)：工作单位：住址：身份证号：　　
一、经自愿协商达成一致，甲方将@@集资房名额指标转让给乙方，由甲方出面并以甲方的名义购买单位一套@@平米集资房，但是所需的购房款一律由乙方来承担。(因房子尚未建造，楼层、房号以及具体位置后定)，并由乙方支付甲方经济补偿金肆万伍仟元整。　　
二、由于所需的购房款一律由乙方承担，并由乙方支付甲方经济补偿金肆万伍仟元整。故此套房屋所有产权自始到终已归乙方所有，甲方不得有异议。　　
三、按本单位集资房建房进展所需一切报名费、集资款，由乙方及时如实支付甲方转交给单位，每次甲方要出具相应收款证明给乙方。由甲方取回的单位收费凭据交乙方自行保管。　　
四、建房阶段中，一切建房费用有所变化，均与甲方无关，一切由乙方自行支付。(建房费用为集资房标准)　　
五、因不可抗拒原因，此集资房不能建成使用时，甲方应无偿退还乙方所支出的全部各种费用，即报名费、集资款和乙方支付甲方经济补偿金。　　
六、房子建好后，交乙方入住使用。　　
七、甲方应无条件地将房屋过户给乙方，当允许办理房产过户手续时，甲方要出具各项证明，积极配合乙方办理，办理房产转让手续的各项费用由乙方自行支付。　　
八、如有违约，将支付违约金。甲方违反本合同约定，将支付乙方伍万元整违约金。乙方违反本合同约定，将支付甲方伍万元整违约金。　　
九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。　　
十、本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。　　
十一、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。　　
十二、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。

2018-09-05 07:51:18