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我想买一套二手房，请问这个补充协议有没有法律效力，本人购房的行为是否违法？

更新时间：2018-09-01 11:12:42人浏览

问题描述：

我想买一套二手房，总价30万元，但男房主要求正式合同上签25万元，补充协议上签5万元，意图是留5万元做男房主的私房钱，请问这个补充协议有没有法律效力，本人购房的行为是否违法？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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1，买方因限购政策不能履行合同，属于不可抗力，不是违约。2，合同中约定的违约金如果是双方协商一致约定的，就有效。按照法律规定，合同约定的违约金不高于合同标的额的30%即可。
3，中介没有审查购房资格的义务，但是需要尽到提醒义务。4，胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。
如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。5，中介有告知义务，但是没有审查义务

2018-09-01 10:56:55

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在二手房交易市场中，常常会有这样的案例出现，即买卖双方已经签订了二手房房屋买卖合同，但是当快要交房的时候，原房主却反悔，拒绝交付房屋。为啥会出现这种情况对于购房者来说，应对房主反悔的对策是什么，该怎么办呢
一、二手房交易签约后房主反悔的原因随着二手房的升温，在二手房交易过程中也经常出现签约后房主反悔的事情。究其原因，是多种多样的。从实践上看，主要有以下原因：
1、房主会以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;
2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;
3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;
4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。事实上，我们从上述实践中所反映的理由来看，出现这一现象的主要原因是房价上涨快，卖房人售出房屋后感觉吃亏，从内心里反悔。当然还可能有其他原因，比如二手房交易手续复杂，、房屋产权登记制度不合理等。既然有这么多的原因导致了二手房交易签约后房主反悔，那么，这些被反悔的购房者要怎么办他们的权益要由谁来保护，有什么对策吗下面我们将继续探讨。
二、二手房买卖签约后房主反悔的对策，该怎么办房主签约后却反悔，购房者的利益变得非常扑朔迷离。一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：
1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。
三、具体案例分析交比你如何应对二手房卖方毁约房价20%以内的定金均合法，工商建议买房者提高定金额度随着二手房的价格节节攀高，部分二手房卖方心态失衡，频繁出现毁约的情况，买房人不堪其扰。工商局近期就收到不少投诉，卖方以临时加价等借口毁约。工商部门表示，相关法律规定房产总价20%以内的定金都是合法的数额，买房者通过多付定金的方式可以有效制约卖方毁约，“因为双倍定金的违约金会增加卖方的毁约成本。”临时加价“没商量”等等

2018-09-01 10:58:57

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签订二手房买卖协议需要注意哪些，　　签订二手房买卖协议需要注意哪些，主要内容如下：　　
1、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。　　
2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。　　
3、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。　　
4、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。　　相关知识延伸阅读：　　
一、2013年新二手房个税的缴纳　　二手房交易的个人所得税有所调整，出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。　　以交易一套130平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是40万元，这次是以80万元出售，差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税，需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了
7.2万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、
5.6%的营业税，两样税加起来是
6.88万元。再加上8万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了
14.88万元，相当于总房款80万元的
18.6%。　　
二、“国五条”细则中关于，“相关税费”和“合理费用”的界定　　2013年根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?　　相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是
5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。　　假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是
11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-
11.2-15-
0.5)×20%=
14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。

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