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在产权登记面积中的建设面积与合同约定的建筑面积误差比超过3%时，当合同约定的商品房参考建筑面积大于产权登记面积中的建筑面积时，当合同约定的商品房参考建筑面积小于产权登记面积中的建筑面积时

更新时间：2018-09-01 02:42:34人浏览

问题描述：

收房后我们发现面积缩水3.35平米,当时签商品房购销合同时,我们没有仔细阅读合同内容就签下补充协议,当时售楼小姐说面积多退少补,可是现在收房时开发商却不补偿给我们，小区有700多户,面积缩水的业主很多,一幢房子大概被吞掉三十多万的面积差额款。请问我们能退回3.35平米的面积款吗? 合同补充协议第二条：双方一致确认并同意：按套计价销售的，合同约定的参考建筑面积与产权登记面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，总价款不作调整；在产权登记面积中的建设面积与合同约定的建筑面积误差比超过3%时，作以下方式处理；1）、当合同约定的商品房参考建筑面积大于产权登记面积中的建筑面积时，甲方应退还的房款金额=（商品房总价款÷合同约定的商品房参考建筑面积）× （合同约定商品房参考建筑面积-产权登记建筑面积）；2）、当合同约定的商品房参考建筑面积小于产权登记面积中的建筑面积时，乙方应退还的房款金额=（商品房总价款÷合同约定的商品房参考建筑面积）×（产权登记建筑面积-合同约定商品房参考建筑面积）。

3位律师解答

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按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。

2018-09-01 02:27:09

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依据最高人民法院《解释》第１４条的有关规定处理，即合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内?含３％?，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；?二?面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内?含３％?部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在３％以内?含３％?部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。首先，法院应先审查是否有约定，有约定从约定。买卖双方可以在合同中约定在结算房屋价款时，房屋实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过一定幅度，如果在此幅度内，买方按房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过约定的幅度时，自卖方向买方出示测绘部门实测面积数据（经土地房产管理部门审核的面积数据）起一定期间内，买方可以选择解除预售合同，要求卖方退还房款、利息或违约金等，也可以选择按房屋单价据实结算。其次，在没有约定的情况下，按《解释》第１４条第
（１）、
（２）项的规定处理。

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