房屋租赁合同存在哪些风险怎么防范
导读:
实践中,对于房屋租赁行为的处理,这是需要按照一定的手续和程序进行的,对于当事人的权利予以保护。那么,房屋租赁合同存在哪些风险怎么防范?为了帮助大家更好的了解相关法律知识,法律快车小编整理了相关的内容,我们一起来了解一下吧。
(一)书面合同的必要性
根据我国《民法典》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。
《民法典》第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
(二)租赁期限
根据我国《民法典》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《民法典》第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
(三)转租问题
为了最大限度地保持法律状态的稳定,《房屋租赁解释》规定出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。
因此,出租人如知道承租人未经同意转租,应当及时行使权利。
(四)优先购买权的行使与限制
优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋:
1、房屋共有人行使优先购买权的;
2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
按照《印花税暂行条例》规定,房屋租赁合同需要缴纳合同记载金额的千分之一计算的印花税。
(一)交印花税时要注意:
1、可以自行购买印花税票贴花并划线注销。
2、如果税金在五百块以上,或者要反复贴花的,需要填纳税申报表。
3、租赁合同的双方都要计算缴纳并粘帖印花税。
法院有权拍卖,但租赁合同继续有效。财产被查封、扣押后,执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的,人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品,交有关单位按照国家规定的价格收购。人民法院强制拍卖上述房产,由被告利某取得该房屋的所有权。按照上述法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
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引用法条
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