核心提示：土地使用权转让的生效要件土地使用权转让是一种民事法律行为，须具备民事法律行为的要件方能生效。下面法律快车合同法编辑为您详细介绍。

　　2003年9月18日，广州市bb电器有限责任公司(以下简称bb公司)、广州aa房地产开发有限责任公司(以下简称aa公司)与南宁桂源房地产有限公司(以下简称桂源公司)签订《土地开发合同》，合同约定bb公司、aa公司同意将bb公司位于广州市某地段的51.9919亩土地转让给桂源公司，土地转让价款为2 860万元。

　　鉴于aa公司在与bb公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，bb公司同意桂源公司支付给aa公司补偿款1 640万元。土地转让款的支付方式和期限为：根据bb公司的要求桂源公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入bb公司帐户作为合作定金，逾期视为桂源公司违约，bb公司、aa公司有权单方解除合同;bb公司、aa公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂源公司控股或桂源公司法定代表人控股的新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标;桂源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时一个月内，bb公司支付给中国工商银行广州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给桂源公司，bb公司应积极协助桂源公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给桂源公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由桂源公司承担;其他任何原因bb公司未得银行的免息，均由bb公司承担;桂源公司在得到市政府将土地转让给桂源公司控股的或桂源公司法定代表人控股的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时，一个月内必须代表bb公司支付该宗土地办理土地性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门缴纳的土地变更费用及契税600万元;bb公司在办理完成将该宗土地过户给桂源公司控股的或桂源公司法定代表人控股的新公司三个月内，桂源公司的控股公司或桂源公司法定代表人控股的公司代bb公司支付职工安置费、厂房搬迁费及代bb控股偿还零星欠款，此三项共约600万元。以上共计2 300万元在桂源公司支付给bb公司和aa公司的土地转让费用中扣除，余下2 200万元(桂源公司根据bb公司和aa公司的要求，支付给bb公司560万元，支付给aa公司1 640万元)，桂源公司在得到土地使用权和开发指标批准，可以进行房地产开发时一年内支付给bb公司和aa公司。

　　由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及bb公司、aa公司两方的原因(包括bb公司职工、bb公司周边单位及个人的原因)，以及bb公司、aa公司两方债权的原因(包括bb公司职工、bb公司周边单位及个人的原因)，以及bb公司、aa公司两方债权人追债等非桂源公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开发报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。如bb公司、aa公司愿意购买桂源公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在桂源公司支付给bb公司的费用中扣减。在桂源公司代bb公司、aa公司向国土局支付该宗土地变性费及契税的同时，bb公司须将该宗土地过户给桂源公司控股或桂源公司法定代表人控股的新成立公司，但桂源公司在付清bb公司、aa公司4 500万元之前，不得将该宗土地转让给桂源控股的或桂源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。bb公司向桂源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。桂源公司计划该宗土地分期开发，从桂源公司支付需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，bb公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达成三通一平的土地交付桂源公司。

　　桂源公司未付给bb公司、aa公司的部分款项，由桂源公司或桂源公司在柳州的控股公司或桂源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。bb公司、aa公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附着物和完成三通一平，每逾期一日，按桂源公司已支付金额的千分之一向桂源公司支付罚息，逾期达30日以上，桂源公司有权单方解除合同。桂源公司因以上原因提出解除合同的，bb公司、aa公司应双倍返还200万元定金。桂源公司未在合同约定的时间内代bb公司支付有关款项给有关单位及未付清bb公司、aa公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，桂源公司应按应付金额的千分之一向bb公司和aa公司支付罚息，逾期达30日以上，bb公司、aa公司有权单方解除合同。bb公司、aa公司因以上原因单方提出解除合同，桂源公司已支付的200万元定金作为对bb公司、aa公司的违约赔偿。同时还约定本合同为三方执行合同，bb公司与aa公司于2003年3月31日签订的《协议书》及bb公司与桂源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。

　　2003年9月29日，桂源公司将200万元定金转入bb公司账户。2003年11月18日，广州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。2003年11月3日，桂源公司函告bb公司、aa公司代其履行合同，要求bb公司、aa公司按合同约定将土地过户给广州市盛源房地产有限公司。2003年12月15日，桂源公司又函告bb公司、aa公司，将代其履行合同的公司变更为广州恒贸源房地产有限公司，要求bb公司、aa公司按合同约定将土地过户给该公司。2003年11月21日，bb公司与aa公司函告桂源公司，其已于2003年11月18日将广州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于桂源公司，要求桂源公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。2003年11月25日，bb公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1、支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜;2、交纳土地收益金120万元;3、搬迁厂房所需费用100万元;4、偿还其他零星欠款38万元。第二期资金应在土地过户后一个月内到位。2003年12月2日，aa公司、bb公司再次致函桂源公司：一、根据aa公司、bb公司于中国工商银行广州分行处得到的结果是：今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策尚未明确。因此，要求桂源公司今年内全部按合同代bb公司还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，桂源公司必须承诺承担所有的利息。

　　二、桂源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。三、桂源公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。在该函中bb公司、aa公司还提出：其曾于2003年11月21日给桂源公司了函，未见复函。为了表示合作诚意，现再次发函，希桂源公司在3日内给予复函，否则将单方全面终止该合同。2003年12月20日广州恒贸房地产公司函复称：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，任何一方不得随意终止。现bb公司、aa公司以种种不适当理由为借口拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，要求二公司切实继续履行。 2004年1月13日，桂源公司向法院提起诉讼，要求：一、bb公司、aa公司继续履行2003年9月18日三方签订的《土地开发公司》;二、bb公司与aa公司双倍返还定金400万元并承担诉讼费用。二被告答辩称：《土地开发合同》于2003年9月18日签订时，bb公司并未取得《土地使用权证》，未缴纳土地出让金，且该宗土地也未达到土地交易的条件，因而该《土地开发合同》实为无效合同，应予解除。法院审理后认为：bb公司、aa公司在本案中的行为已构成违约，应承担违约责任，其无权主张终止本合同;桂源公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据，是成立的;但其主张由bb公司与aa公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本合同中的约定不符，又不符合定金罚则适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故桂源公司的该诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条规定，判决：

　　一、桂源公司、bb公司、aa公司继续履行三方于2003年9月18日签订的《土地开发公司》;

　　二、驳回桂源公司的诉讼请求;三、本案诉讼费179010元;由桂源公司承担35800元，bb公司与aa公司各负担71604元。

　　[法律依据]

　　1、《中华人民共和国合同法》 2、《城市房地产管理法》 3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 [法律问题] 关于土地使用权转让合同的效力问题。 [法律评析] 关于土地使用权转让合同的效力问题。

　　(一)土地使用权转让的定义土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。具体而言，土地使用权转让是土地使用权出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售、赠予或交换等方式，将自己享有的未满期的土地使用权转让给受让人，受让人在转让人土地使用权有效年限内受让土地使用权的民事法律行为。在土地使用权转让法律关系中，原先的土地使用权人称为转让人，从转让人手中依法取得土地使用权的称为受让人。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再移转的行为，包括出售、交换和赠与。”土地使用权转让履行转移物权的行为，原权利人所享有的权利仅仅是依出让合同取得的一定期限的土地使用权，因而受让人享有的只能是原权利人剩余期限的权利。从实践中来看，土地使用权转让属于土地二级市场，如果属划拨性质的土地使用权须补办出让手续，补交土地使用权出让金或以转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理后才能转让。

　　(二)土地使用权转让的生效要件土地使用权转让是一种民事法律行为，须具备民事法律行为的要件方能生效。同时，由于土地使用权转让涉及国家和社会利益甚大，对此国家要加以调整，一方面国家作为土地的所有权人对土地使用权的转让加以约束;另一方面，国家作为政权主体亦要对土地使用权的转让加以管理。一般而言，土地使用权的转让除具备民事法律行为的一般生效要件外，尚需具备以下特别生效的要件。《房地产管理法》关于土地使用权转让的有效条件，主要体现在该法第38、39、60条的规定： 1、以出让方式取得的土地使用权的转让条件根据《城市房地产管理法》第38条，转让以出让方式取得的土地使用权应当符合下列条件：(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。 2、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 3、以出让或者以划拨方式取得土地使用权的，转让时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换土地使用证。

　　在审判实践中，对于具体认定土地使用权转让合同的效力问题，意见并不统一，目前基本有三种意见：一种意见认为出让土地的转让必须符合上述1、3项条件，而划拨地则要符合2、3项条件，不符合的，应当认定无效;第二种意见认为，土地使用权的转让虽然不符合土地使用权转让的条件，但政府批准补办手续的，可以认定有效，在处理具体案件时，还要具体案件具体分析。例如：对没有开发利用土地的，要分析原因，为什么没有完成，是主观原因还是客观原因等，然后，根据实际情况而定;第三种意见认为，上述第3项条件并不是土地使用权转让合同有效的条件，有关部门就有义务为转让合同当事人办理变更登记，这种登记行为在性质上属于服务，不存在批准与否的问题，因此，不管合同当事人在就转让合同发生争议时是否办理了此种变更登记，对合同的效力并无影响。 2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条实际上对此已作了明确的规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”这实际上是对以往法律的一个扩大解释，本着“不轻易认定合同无效”的原则，对于合同效力的认定已越来越宽松，然而笔者个人认为，对于转让行为效力的确认，如果仅仅基于对非法转让人的同情，而不是从维护国家土地政策的严肃性、维护房地产市场的正常秩序而加以考虑，则执法的指导思想就有问题，具体问题具体分析表现的应当是一种事实求是的态度，而不是执法上的随意性。这种执法上的随意性也许在微观上给人以公平的错觉，但在宏观上则是对国家法律制度的破坏，损害的可能是更大范围的公平。在本案中，虽然是在最高人民法院《司法解释》出台以前，但主审法官基本上已采用了《司法解释》的意见予以裁判。法院认为，bb公司、aa公司与桂源公司签订的《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，广州市国土资源局已同意bb公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。

　　本案一审起诉前bb公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即广州市国土资源局和bb公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，aa公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的主张，不予支持。关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，aa公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，亦不予支持。笔者对法院的上述判决持保留意见，且不论法院在判决时《司法解释》并未出台，其判决根本于法无据;就即使在《司法解释》施行后，笔者认为，对《城市房地产管理法》第38条的规定，也应认定为法律的强制性规定。转让条件的设立，就是为了防止不具备开发能力的投机者，取得土地使用权后不是用来进行实际的开发，而是转手出卖引发过度的房地产投机行为，防止土地价格过度上涨，形成房地产泡沫经济，并进而影响整个国民经济的健康发展。因此，规定取得土地使用权后不仅要实际投资利用土地，而且还要达一定比例的投资额后方可转让是有必要的，不仅如此，对于那些没有后续开发能力而使土地闲置一定时间以上的，还可收取闲置费或无偿收回用地。因此，笔者认为，前述3项条件，均属于转让合同生效的实质要件，缺一不可。转让时不符合条件，发生纠纷后补办了手续，并且已经具备了全部条件也不能改变转让行为的违法性，因为在不具备转让的法定条件时实施了转让行为就是一种违法行为。违法行为从其发生的那一刻其违法性就已注定，如果补办了手续就能改变违法事实，那么法律的限制性规定将毫无意义。