某某市建筑房地产开发公司等土地使用权转让合同纠纷

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法律快车官方整理更新时间： 2020-01-16 00:36:17 人浏览

导读：

原告中国xx海南实业公司诉被告某某市建筑房地产开发公司、某某市建筑工程公司、某某市茂兴装璜有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告法定代表人赵江、委托代理人郭宏、慕容维国、被告某某市建筑房地产开发公司的法定代表人林典养

　　原告中国xx海南实业公司诉被告某某市建筑房地产开发公司、某某市建筑工程公司、某某市茂兴装璜有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告法定代表人赵江、委托代理人郭宏、慕容维国、被告某某市建筑房地产开发公司的法定代表人林典养、委托代理人颜建新、被告某某市建筑工程公司的法定代表人黎志刚、委托代理人朱建军均到庭参加诉讼。第三人某某市茂兴装璜有限公司经合法传唤没有到庭。

　　原告中国xx海南实业公司诉称：1992年10月28日，原告与第一被告签订《房产出让协议》。约定：由第一被告某某市建筑房地产开发公司将位于加积镇山叶管理区内约20亩土地及拟建房产出让给原告，价款为360万元;1994年3月16日，经实地丈量为16.　568亩，价款调整为298.224万元。协议签订后，原告支付给第一被告240万元。1998年7月24日，原告与第三人签订《协议书》。约定将上述土地中的14.568亩及拟建房产以180万元价款转让给第三人，但第三人在支付了41万元后至今尚欠转让款139万元未支付给原告。1999年9月30日，第一被告利用持有的土地证、房产证在对原告、第三人隐瞒事实情况下为第二被告某某市建筑工程公司向工行某某支行借款作担保，致使转让给第三人的房地产被某某市法院查封。1999年12月9日，第三人又与第一被告签订一份《某某市春晖园建设项目转让合同书》。约定：由第一被告按264万元价款回购上述土地及房产，但至今第一被告却分文未付。另，第一被告系第二被告于1992年12月29日开办，注册资金1000万元，但第二被告出资不实。依据第三人与第一被告签订的《某某市春晖园建设项目转让合同书》，第一被告应在2000年12月底向第三人付清264万元转让款，但第三人在第一被告未能履约的情况下，不以诉讼或仲裁方式向第一被告追索债权，致使第三人无力支付欠原告的款项;根据《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，特诉请：一、判令第一被告直接支付给原告土地转让款139万元，利息加滞纳金162万元，合计301万元;第二被告、第三人负连带责任。二、诉讼费由被告负担。

　　被告某某市建筑房地产开发公司(下称第一被告)答辩称：1、原告和答辩人没有债权债务关系。1992年10月28日，原告和答辩人签订《房产出让协议书》。约定：转让属于答辩人的房地产建设用地16.　68亩及相关的房产项目给原告，作价298　.224　万元，原告已支付240万元，尚欠58.　224万元。1998年7月24日，原告将该宗土地14.558亩土地转让给第三人，约定：将原告债务58.　224万元转让给第三人，并由第三人向答辩人履行债务。至此，原告和答辩人所签订《房产出让协议书》所约定的权利义务已全部各自履行完毕，不存在债权债务关系。2、第三人不存在对答辩人应行使的债权。1999年12月9日，答辩人与第三人签订《某某市春晖园建设项目转让合同书》，答辩人已依约履行合同，法律上、协议上的权利义务已终结。依合同约定，答辩人与第三人对账抵消264万元债务的事实为：(1)、答辩人在1998年10月8日至1999年12月21日，共七次转付170万元给房改办(第三人的专用账户);(2)、答辩人以原告转让第三人债务58　.224万元，抵消答辩人应付58.224万元;(3)、第三人欠答辩人图纸设计费6万元，抵消答辩人应付款6万元;(4)、第三人欠答辩人工程管理费10万元，抵消答辩人应付款10万元;(5)、答辩人代还第三人承建开发的春晖园项目(市财政局建房基金)借款30万元。综上，原告依《合同法》第七十三条规定诉请答辩人承担民事责任没有事实根据，应驳回原告的诉讼请求。

　　被告某某市建筑工程公司(下称第二被告)答辩称：某某市建筑房地产开发公司、某某市建筑工程公司及第三人均为独立的法人。本答辩人与原告没有任何直接的利害关系，与债务人(第三人)也没有任何债权债务关系。依据法律规定：原告代位行使债权，可以把次债务人作为被告，但本案中，原告却把与债权人债务人均无任何合同之债关系的答辩人列为被告，其诉讼主体不符合法律规定。法院应依法驳回原告对本答辩人的起诉。

　　第三人未作陈述。

　　经审理查明：1992年10月8日，原告与第一被告某某市建筑房地产开发公司签订《房产出让协议》。约定：甲方(第一被告)将拟在加积镇山叶管理区内占地20亩修建的所有建筑物，不论实建面积多少，一次性作价360万元出让给乙方(原告)。由乙方自行规划、设计和投资修建。建成以后，其产权连同该土地使用权均归乙方所有，乙方有权自行处置;土地使用权限为70年;甲方负责办理土地使用手续、红线图和报建、领取建筑和施工许可证，其报建费用及手续费由乙方负责。此外，合同对付款方式、甲、乙方责任、违约责任也作了约定。后经实地丈量转让之土地只有16.568亩，双方于1994年3月16日签订《补充协议》，调整土地面积为16.568亩，价款为298.224万元;其他条款仍按原协议执行。协议签订后，原告向第一被告支付240万元土地款，尚欠58.224万元。另查，在该协议中，虽有建筑物转让的约定，但实际转让的只有16.568亩土地。对此双方均无异议。

　　1998年7月24日，原告将从第一被告处转让所得的16.568亩土地中的14.568亩转让给第三人某某市茂兴装璜有限公司，双方签订《协议书》。约定：1、转让土地面积为14.　568亩，价格为180万元，乙方(第三人)在受让本土地后用于与某某市建筑房地产开发公司、市房改办配合建设安居工程"教师新村";2、付款方式为：本协议签订后在动工前10天内由乙方向甲方(原告)付款20万元，余下款额按本项目建设建筑用地进度比例来确定付款额，具体作法是：当第一期工程完成至第六层框架封顶时付款40万元，当第一期工程完工时付款50万。第二期工程开工至中期时付款40万元，余下部分30万元待在第二期工程的第六框架封顶时全部付清。(在第二期付款条款中的尾数部分作为扣除支付甲方所欠某某市建筑房地产开发公司的欠款)。以上转让费总的时间不得超过二年，其中110万元的支付时间不得超过一年，若逾期支付，每逾期一天，除应处乙方应付款违约金外，甲方有权收回相应的土地和未订购的房产。合同签订后，第三人除向原告支付41万元土地款，再未支付余款。

　　1998年7月25日，原告与第三人、第一被告签订债权转让《协议书》。协议约定第一被告对原告拥有的58.224万元债权转让给第三人。至此，扣除第三人已付给原告的41万元及第三人对原告所拥有的58.224万元，第三人实际欠原告土地款为80.776万元。

　　1999年12月9日，第一被告与第三人签订《某某市春晖园建设项目转让合同书》。约定：(1)、甲方(第三人)将春晖园建设项目转让给乙方(第一被告)，乙方负责春晖园现建的3幢(A型、B型、C型楼各一幢)住宅楼的竣工、验收和交付使用，负责为房产办理各种证契及水电入户等，办证入户费按规定由各方负责交纳;在核定春晖园前期工程所投入的各项开销后，负责冲销其开支数额;(2)、春晖园建设用地连同建设项目一起转让。甲、乙双方一致同意继续履行1992年10月8日签订的《房产出让协议书》、1998年7月24日签订的《协议书》、1998年7月25日签订的《协议书》(均指以上所述协议)，在执行原有协议基础上重申：甲方愿按原春晖园土地的地价款180万元受让原有建设用地(即原告转让给第三人的14.568亩土地)，并接受后来补征的土地8.　397亩，每亩地价10万元，计84万元。上述两项地价款共264万元，由甲方分期退还给乙方。其付款方法是：本合同签字生效后7天内甲方向乙方付60万元，以后(即从1999年11月份起至2000年10月底止)，按每月付款15万元，共计220万元，余下地价款44万元须在2000年12月底前结清。合同签订后，第一被告接受了春晖园建设项目，且在该合同签订之前的1999年7月7日将该土地(13879平方米)的使用权办至其名下，土地证号为海国用(99)字第771号。1999年9月30日，第一被告用该土地及地上建筑物6545.7平方米作为抵押物为第二被告向中国工商银行某某支行贷款提供担保。由于第二被告没有依约还款，该土地及地上建筑物被某某市人民法院查封。

　　以上事实，有原告与第一被告签订的《房产出让协议书》、《补充协议》、原告与第三人签订的《协议书》、原告与第三人、第一被告签订的《协议书》、第一被告与第三人签订的《某某市春晖园建设项目转让合同书》、某某市人民法院(2002)某某民二初字第24号民事判决书、(2001)某某法执二字第35号民事裁定书、海国用(99)字第771号《国有土地使用证》、《土地登记申请书》《土地登记审批表》、当事人的陈述等证据佐证。

　　诉讼过程中，第三人经合法传唤未到庭。第一被告提供"付款人为第二被告、收款人为某某市住房改革办公室、款项共为170万元的7张收据，证明第三人应向房改办付款的170万元已由其支付，第三人欠其款项170万元;提供付款人为第二被告、款项共为6万元的图纸设计发票证明第三人应向其付图纸设计费6万元;提供中国银行进帐单一张证明其代第三人偿还春晖园项目借款30万元。提供"证明书"一张证明第三人应向其付工程管理费10万元(该证据在举证期限届满后提供)。第一被告称以上款项依《某某市春晖园建设项目转让合同书》已与第三人财务对账抵消其所欠第三人的土地款。原告对第一被告所提供的收据、发票、进账单的真实性无异议，但对其证明对象均予以否定。

　　另，原告提供某某市人民政府海府函[1992]197号文和某某市建筑房地产公司工商登记表证明其主张第二被告出资不实的观点。第二被告对证据的真实性无异议，但对证明对象予以否认。

　　本院认为，原告与第一被告签订的《房产出让协议书》、《补充协议》及原告与第三人签订的《协议书》，内容实为土地转让协议。在签订合同时，虽然转让方均没有取得土地使用权证，但第三人在取得该地后，在该地周围以出让方式取得了另外8.397亩土地，并在该地进行开发建设，通过《某某市春晖园建设项目转让合同书》将该地及地上建筑物转让给第一被告。第一被告在该地上继续进行房产建设，并将该地(包括后来的8.397亩)之土地使用权办至其名下。第一被告还将该地及地上建筑物作为抵押物为第二被告提供借款担保。因此，鉴于该地的现状，同时考虑到上述协议、合同的签订符合平等自愿原则，是当事人真实意思表示，故均可认定有效。此外，基于此而产生的原告、第一被告、第三人签订的债权转让《协议书》也应确定为有效协议。因此，扣除第三人已向原告所付的41万元土地款及第三人对原告拥有的58.224万元债权，原告对第三人所拥有的债权实际为80.776万元，该笔债权为合法债权。根据第三人与第一被告签订的《某某市春晖园建设项目转让合同书》，第三人对第一被告拥有的264万元合法债权应在合同生效7天内至2000年12月前付清。诉讼中，第一被告所举的170万元收据，付款人为第二被告，不能证明其代第三人向某某市住房改革办公室付款、第三人欠其170万元的观点;所举的6万元图纸设计发票付款人为第二被告，也不能证明其代第三人付图纸设计费之主张;所举的30万元银行进账单更不能说明其代第三人偿还贷款之说;而第三人应向其付10万元工程管理费之证据因在举证期限届满后才提供，本院不予采纳。综上，本院对第一被告所举的上述证据的证明目的不予认定。据此，第三人对第一被告所拥有的债权为合法的到期债权。第一被告没有主动履行付款义务，第三人也怠于向第一被告行使到期权利，对原告的债权造成了危害。为了保全自己的债权，原告有权向人民法院请求以自己的名义向第一被告代位行使第三人的债权。故原告代位诉讼要求第一被告给付土地款合理，本院予以支持。但要求给付数额有出入，其数额应为80.776万元。原告主张第二被告出资不实而举的证据，因该证据内容没有涉及到出资问题，故对该证据的证明目的不予认定。其请求第二被告对第一被告所负债务承担连带清偿责任依法不予支持;在本案中，原告代位行使第三人到期合法债权的同时，又把第三人当作债务人要求其与第一被告承担连带责任，程序不当，且无法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十七条和《中华人民共和国合同法》第七十三条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第二十条的规定，判决如下：

　　1、被告某某市建筑房地产开发公司应在本判决发生法律效力之日起十天内向原告中国xx海南实业公司支付欠款80.776万元及利息(利息从2000年7月25日起按照中国人民银行流动资金短期贷款利率计至付清欠款之日止);逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第232条规定处理;

　　2、驳回原告中国xx海南实业公司的其他诉讼请求。

　　案件受理费25060元由被告某某市建筑房地产开发公司承担12500元，原告中国xx海南实业公司承担12560元;对被告某某市建筑房地产开发公司所应承担的12560万元，原告中国xx海南实业公司已预付，本院不予退回，由被告某某市建筑房地产开发公司直接付给原告中国xx海南实业公司。

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