房地产债权转让法律效力
导读:
在房地产开发及销售的过程当中,因各种各样的原因,最初开发项目的报批主体与最后的项目销售主体可能不一致,这涉及到开发项目的转让问题,同时在商品房销售过程当中买受人的主体也可能存在变更,这些问题,涉及到《合同法》当中的合同的变更与转让问题,合同的变更与转让法律是允许的,但必须按法律规定的内容做变更或转让,这样变更或转让才是合法的,否则不受法律保护,转让各方的利益可能得不到很好的保证。怎样在房地产的转让过程当中保护转让方、受让方及第三方的利益呢?下面笔者从一个亲自办理的案例做一简要介绍。
案情简介:2000年11月22日王某某与北京yh房地产开发有限责任公司第三分公司(以下简称yh三公司)签订《北京市xx花园售房协议》约定,王某某购买yh三公司开发的商品房一套,王某某以零首付的方式付款,其余80% 的房款采用银行抵押贷款,20% 的房款由yh三公司代为支付,王某某应在6 个月之内将yh三公司代垫的首付款交付给yh三公司,付款期限是自2000年11月至2001年3 月,每月给付12218 元。在入住时,因房屋质量存在问题,王某某一直要求yh三公司维修,但yh三公司一直未修,王某某遂拒支付该公司垫付的首付款。至2004年,王某某借银行80﹪的抵押贷款部分已还清。2001年yh三公司将该房地产项目转让给北京三房地产开发公司(以下简称三公司),但两公司之间的转让yh三公司未通知王某某。转让后,三公司一直没有要求王某某支付该款项,但2004年4 月8 日三j 公司以买卖合同主体身分提起诉讼,要求王某某支付yh公司为王某某代垫的首付款。一审法院审理后,认为现在房屋的产权登记人是三公司,据此认为王某某应支付这笔首付款,支持了三公司的诉讼请求。王某某不服一审判决,提起上诉,二审法院做出维持原判的判决。
笔者认为,这是一个错误的判决。对这个具体的个案,笔者认为,三公司不能取得yh三公司与王某某之间的债权,因此无权要求王某某归还王某某欠yh三公司的首付款。根据《合同法》第八十条的规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。本案中,yh三公司将该房地产项目转让时应当通知王某某,但yh三公司并未通知王某某,因此该转让对王某某不发生效力,也就是说,无论yh三公司将该项目转让给谁,王某某对yh三公司的债权债务不受影响。
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