商品房的多重买卖合同的效力
导读：
商品房的多重买卖，是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或者两个以上的买受人并与之签订商品房买卖合同的情况。在处理商品房多重买卖纠纷时，主要涉及到相关买卖合同的效力的确定以及何人可以取得争议商品房所有权的认定问题。
（一）关于相关商品房买卖合同的效力认定
我们认为，此种情况下，不应简单认定相关的买卖合同为无效合同。因为在商品房多重买卖合同中，对于出卖人是否有欺诈，以及对数个买受人中的哪一个买受人存在欺诈，在司法实践中很难查清；其次，即使出卖人对某个或者数个买受人存在欺诈，但是该受欺诈的买受人取得标的物的所有权时，确认该份买卖合同无效并不符合法律规定，也不利于保护该买受人的合法权益，因为在合同被确认无效的情况下，出卖人只需向买受人返还已经收取的价款，并赔偿买受人因此而造成的直接损失，而在合同被作为有效处理的情况下，买受人不仅可以要求出卖人返还已经收取的价，而且还可以依合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任，包括支付违约金或者赔偿损失，这种损失既包括积极损失，也包括可得利益的损失，则对买受人是有利的，而且也可以起到对出卖人的惩罚作用。实践中亦存在出卖人在实施一物多卖行为时并无故意过错的情况，如某一房地产公司的数个销售部门与数个买受人就同一标的物签订买卖合同时，就有可能并无故意欺诈。所以在司法实践中应当区分不同的情况作出不同的认定：
l．出卖人与某一买受人恶意串通，签订买卖合同并转移标的物所有权，使得其他在先的买卖合同的买受人无法取得标的物所有权的，则买受人可以要求确认该出卖人与在后买受人所签订的买卖合同无效。《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。又如，《商品房买卖解释》第10条即规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同交将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
2．在所有买受人均无过错或者均无与出卖人串通的情况下，该数个商品房买卖合同并不能因此而确认为无效买卖合同。
3．在先买卖合同的买受人已经取得标的物的所有权后，出卖人再就同一商品房与他人签订买卖合同的，即出卖人对在后的买受人存在欺诈行为，依照《合同法》54条第2款规定，在后买卖合同的买受人可以以出卖人存在欺诈为由申请撤销该买卖合同；也可以不申请撤销该合同，而主张解除该买卖合同后，向出卖人主张承担违约责任。《商品房买卖解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第9条第3款亦规定，出卖人故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人的，会导致出卖人与买受人之间的买卖合同被撤销、也可能被解除。
4.在后买卖合同的买受人（未与出卖人串通）取得标的物的所有权后，在先买卖合同的买受人可以主张解除在先的买卖合同，并要求出卖人承担违约责任。此时买受人主张解除合同是依据《合同法》第94条规定的合同解除权。
（二）商品房多重买卖合同中取得标的物所有权的确定规范
对于商品房多重买卖合同中，数个买受人均主张对标的物的所有权时，何人可以取得该标的物的所有权，是解决此类纠纷的一个重要问题，结合审判实践，我们认为一般情况下可以按以下原则处理：
1．与出卖人串通签订买卖合同，损害其他买受人利益的买受人，无论该商品房的状态如何，是否交付，是否办理商品房过户登记手续的，该因恶意串通而签订的买卖合同因被确认无效，所以该无效合同的买受人不能取得争议商品房的所有权。
2．当各买受人均无与出卖人串通的故意时，可以按以下原则确定商品房的所有权人：
（1）因为商品房是不动产，其所有权的转移需要办理登记手续的，所以数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该商品房的所有权。其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任。
（2）标的物的所有权转移需要办理登记手续而所有买受人均未办理登记手续的，以商品房买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得商品房的所有权。
（3）既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则占有该商品房的买受人可以优先取得该标的物的所有权。
（4）商品房尚未办理所有权转移登记手续，也无人先行事实占有的，则以先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权人的买受人取得商品房的所有权。这样处理一是督促当事人积极行使民事权利，二是维护生效裁判文书的权威与稳定性。
（5）其他情况下，买受人均不能取得商品房的所有权，涉诉商品房可以在作价后按比例向各买受人清偿违约债务。
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引用法条
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