未取得产权证的房屋：租售合同是否有效?
导读：
【案情简介及争议焦点】
水利厅向某开发公司购买了一幢商品楼，随后将此商品楼以部分租、部分售的方式租售给商贸公司并签订了商品房租售合同；二审期间，水利厅取得产权证；因商贸公司违约长期拖欠租金和购房款，水利厅诉至法院要求解除双方的合同。
争议焦点：1．本案中双方签订的租售合同是否有效?2．水利厅主张解除合同是否应得到支持【裁判要点】
．双方之间租售合同有效。水利厅对涉诉大楼享有处分权，双方签订的租售协议意思表示真实，不违反法律规定；至于当时未及时拿到产权证，非水利厅过错造成，也未因此影响商贸公司对租售房屋的实际使用；商贸公司在未履行付款义务情况下，无权要求水利厅先为其办理房屋所有权转移手续；商贸公司未主张合同无效，而是一直实际使用所购房屋，作为承租人和购买人，其应了解该房产权状况，其提出水利厅隐瞒产权人状况无相应证据，故合同有效。
．水利厅有权解除合同。鉴于商贸公司未依约支付所欠房租和购房款，故水利厅请求解除合同理由成立，商贸公司应返还房屋，并承担违约责任。
【裁判依据或参考】
．相关依据或参考。《合同法》第132条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分……。”最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第4条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第9条：“依照合同法第44条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”建设部《城市房屋租赁管理办法》(1995年6月日)第13条：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”
山东高院《关于印发<全省民事审判工作座谈会纪要>的通知》(2005年11月日)第5条：“……关于商品房预售合同登记备案的效力问题。根据最高人民法院法释[2003]7号司法解释的规定，人民法院认定商品房买卖合同的效力应审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，这是考虑到我国房地产市场目前的实际情况而制定的，当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。对于商品房预售合同登记备案的问题，从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的登记备案，属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，当事人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
．相关案例。2003年5月广东某房屋买卖合同案，法院认为：梁某出售的房屋未办理国有土地使用权证及房屋所有权证，张某购买后也不能取得上述权属证明，梁某将未办理房地产权证的房屋转让给张某，违反《城市房地产管理法》强制性规定，故双方就该房屋达成的转让协议无效；无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。2003年2月广东某房屋租赁合同案，法院认为：涉诉楼房土地使用权属第三人，鑫来公司未办理土地使用权变更登记手续，即投资兴建了该楼，且在未领取房屋产权证的情况下，将房屋转让给幼儿园，其行为违反我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，故双方所签买卖协议无效，双方在履行无效合同过程中，又将买卖关系变更为租赁关系，因第三人明确表示该楼房所占用土地的使用权已转让给鑫来公司，对于鑫来公司对该楼房的使用、管理、支配不持异议，该楼房已办理了报建手续并经工程规划验收合格，故据此可认定双方就该楼房签订的租赁合同为有效合同，幼儿园认为双方之间属于房屋买卖关系而非房屋租赁关系的理由不充分，判决幼儿园支付拖欠的租金并交还涉诉楼房。
【相类似案件的处理要点】
房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为；在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同并不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效(韩玫)。
【附注】
参考观点：《出租、出售尚未取得产权证的商品房合同效力认定问题》(韩玫)，载《最高人民法院二审民事案件解析》，最高人民法院民一庭编，法律出版社2007年版。
相类似案例索引：最高人民法院[1999]民终字第152号“甘肃省水利厅诉甘肃某商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案”，一审甘肃高院认为租售方未取得房屋产权证即进行租售，违反了相关法律规定，均属无效，对此双方均有责任；二审最高人民法院认为租售合同有效，在判决合同解除同时，判决某公司支付水利厅因解除合同而造成的经济损失146万余元，广东佛山中院佛中法民一终字第658号“张某诉梁某房屋买卖合同案”；广东惠州中院[2003]惠中法民一终字第6号“惠州某集团公司诉惠州惠城区某幼儿园房屋租赁合同案”。
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